Der Zinswandel, die hohe Inflation und die Angst vor einer drohenden Rezession führen am Immobilienmarkt zu einer Trendwende. In Österreich besitzen mehr als 50% der 9 Millionen Menschen eine eigene Immobilie. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist relativ hoch. In den letzten Jahren wurde extrem stark in Immobilien investiert. Das berühmte Betongold gilt als eine wichtige Absicherung in Krisenseiten. Doch das Jahr 2023 bringt Änderungen. Die Preisspirale, die sich in den letzten Jahren nach oben geschraubt hat, scheint das Ende erreicht zu haben.

Preise am Immobilienmarkt stagnieren

Die Kosten für Wohnimmobilien in Österreich sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Vor allem das Jahr 2022 hat hohe Materialkosten verursacht. Im 1. Quartal 2022 waren es satte 12,3% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Derzeit gibt es genügend Immobilien, die am Markt angeboten werden. Doch die Nachfrage ist merkbar zurückgegangen. Verfolgt man Inserate auf bekannten Plattformen, so ist auffallend, dass diese deutlich länger inseriert sind als noch im letzten oder vorletzten Jahr. Viele Bauträger bleiben auf ihren Immobilien sitzen.

Pandemie hat beschleunigt

Die Pandemie war sicher auch wieder einmal Beschleuniger und Veränderer, der dazu beigetragen hat, dass Vorstädte immer beliebter wurden. Konsumenten halten Ausschau nach geräumigen Häusern und Gärten mit einer entsprechend guten Verkehrsanbindung. Das Leben außerhalb der pulsierenden Stadt ist immer erstrebenswerter. Dafür werden auch längere Anfahrtszeiten zu Büro und Arbeitsplatz in Kauf genommen. Viele Menschen kämpfen derzeit mit den massiv gestiegenen Lebens- und Energiekosten. In den nächsten Monaten werden sich Interessenten diesen Wunsch nach einem Eigenheim, nach einem Vorstadtleben im Grünen nicht mehr leisten können.

Grundsätzlich hohe Nachfrage nach Mietwohnungen

In Zukunft wird es weniger neue Immobilien auf dem Markt geben. Der Bauboom scheint fürs Erste gestoppt zu sein. Immer mehr Menschen entscheiden sich aufgrund unterschiedlicher Bedürfnisse in letzter Zeit aus Überzeugung fürs Mieten, anstelle von Eigentum. Nach Jahren des stetigen Preisanstiegs werden nun die Preise wieder deutlich fallen.

Ein wesentlicher Grund liegt in der gestiegenen Inflationsrate, aber auch in den negativen Realzinsen auf Anleihen. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Österreich im Jahr 2022 im Vergleich zum Jahr 2021 ist um 13% teurer geworden und liegt bei ungefähr 350.000 Euro. Der Unterschied zwischen den Bundesländern ist noch immer erheblich. Burgenland gilt als das billigste Bundesland. In Wien herrscht die höchste Nachfrage. Der Mietpreis ist auch in Wien um durchschnittlich 10,5% gestiegen, wobei es hier innerhalb der Bezirke auch große Unterschiede gibt. Die Immobilien im Premiumsegment, speziell in der Südsteiermark, sind hingegen um fast 20% gestiegen.

Preise am Immobilienmarkt sinken

Ende 2022 liegt der durchschnittliche Zinssatz für Hypothekendarlehen bei 2% bis 2,2% pro Jahr. Die Rendite für Wohnungen liegt bei 3,5% bis 4%. Die Rezession ist auch im Bankensektor spürbar. Die Zahl der Immobilientransaktionen wird im Jahr 2023 aufgrund der verschärften Bedingungen der Banken sinken. Der Kreditantragssteller muss über zumindest 20% des Immobilienwertes eine Anzahlung leisten. Die Finanzierung läuft maximal auf 35 Jahre. Weiters müssen 20% Eigenmittel aufgebracht werden und eine Rückzahlungsrate mit maximal 40% des Nettoeinkommens muss bedient werden können. Für viele Menschen ist es angesichts der Teuerungen einfach unmöglich, eine Finanzierung zu bekommen.

Die Preise für Eigentum sinken

Der Höhenflug der Bauwirtschaft aus den letzten Jahren ist somit offensichtlich vorbei. Die Überproduktion erzeugte ein Überangebot. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass Immobilien auch in den nächsten Jahren noch so deutlich an Wert steigen werden. Die Entwicklungen gehen eher in die Richtung, dass die Preise in den nächsten Jahren sinken werden. Doch trotz aller Unsicherheiten bleibt der Immobilienmarkt in Österreich auch 2023 für Kenner in der Branche interessant. Generalbauunternehmer bieten ihren Kunden weiterhin Vorteile und suchen auch noch neue Mitarbeiter. Der Jobmarkt und seine Entwicklung beeinflusst massiv die Einkommen und damit auch die wirtschaftliche weitere Entwicklung am Immobilienmarkt.

In Zukunft wird auch vereinzelt sicher noch versucht werden, hohe Preise zu lukrieren. Probieren geht über studieren, sagt auch hier der Volksmund, doch der Wind der Veränderung ist deutlich spürbar.

Sicher ist, dass die Eigenheimfinanzierung der Zukunft deutlich teurer wird als sie es heute ist. Wird der Leitzins erhöht, steigen die Zinsen auf dem Geldmarkt. Damit werden kurzfristige Anlagen lukrativ, doch der Kapitalmarkt verliert an Attraktivität. Die Investitionen gehen in den Geldmarkt. Um dem entgegenzuwirken, muss die Zentralbank die Renditen für Anleger erhöhen und die Zinsen anheben. Steigende Zinsen führen dazu, dass auch die Zinsen für die Baufinanzierung wieder steigen und damit natürlich der Immobilienkredit teurer wird. Damit scheint der Trend der Immobilienkäufe vielleicht zu Ende. Denn die guten Kreditkonditionen waren immer der stärkste Generator für die hohe Nachfrage am Immobilienmarkt. Viele Menschen können sich aufgrund der erhöhten Zinsen eine Immobilie nicht mehr leisten. Die Leitzinserhöhung hat auch Auswirkungen auf bereits bestehende Darlehen. Aber welche genau sind das eigentlich?

Platzt die Immobilienblase?

Die Prognosen gehen davon aus, dass es nicht dazu kommen wird. Die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden ist in den letzten Jahren enorm gestiegen. Durch die Leitzinsanpassung wird die Baufinanzierung teurer, doch der Anstieg der Leitzinsen beeinflusst die Bauzinsen nur indirekt. Die Hintergründe sind vielfältig. Der Immobilienboom hat ein Ende. Die steigenden Mehrkosten der Finanzierung schrecken viele potenzielle Käufer sicher ab.

Warum sind die Preise so gestiegen?

In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise enorm gestiegen. Dafür gibt es zwei Gründe. Die niedrigen Bauzinsen motivierten viele zur Investition in eine Immobilie. Diese Entwicklung wurde auch durch die niedrigen Sparzinsen beeinflusst. Sparen war nicht attraktiv, sodass die Anleger rentablere Werte suchten als das Sparbuch.

Die Nachfrage wird weiter steigen

Prognosen gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Immobilien aber weiterhin deutlich steigen wird. Der Traum nach den eigenen vier Wänden muss noch warten, dafür steigt der Bedarf an Mietwohnungen exorbitant. Kapitalanlagen zum Bau von Mietwohnungen steigen damit. Auch hier gilt: je höher die Nachfrage, desto höher die Rendite. Also müssen Investoren umdenken und nicht nur in den Kauf von Immobilien investieren, sondern auch die damit verbundenen richtigen Entscheidungen treffen. Damit können Investoren trotz der Zinserhöhung weiterhin zu den Gewinnern zählen.

Was ist zu tun?

Bei einer Zinserhöhung ist es dringend notwendig, die Investition neu zu evaluieren. Unbedingt muss hinterfragt werden, welche Ziele die jeweilige Immobilie verfolgt. Wichtig dabei ist die Länge der geplanten Investition. Wenn das Ziel verfolgt wird, über Mieteinnahmen eine Altersversorgung zu bekommen, ist es natürlich wichtig, so lange wie möglich die Mieteinnahmen zu einer hohen Rendite zu erzielen. Sollte eine Immobilie verkauft werden, ist der Verkaufserlös, der unmittelbar erzielt wird zu berücksichtigen.

Wenn verkaufen, dann schnell

Viele Käufer möchten noch eine Immobilie erwerben, bevor die Leitzinsen erhöht werden oder bevor diese noch weiter erhöht werden. Aktuell können Rekordpreise erzielt werden. Sobald jedoch das verfügbare Budget der Käufer aufgrund der erhöhten Zinsen sinkt, kann sich das schnell ändern. Für einen Immobilienkauf ist derzeit also der beste Zeitpunkt, da es Jahre dauern kann, bis der Leitzins wieder auf 0% sein wird. Der Leitzins wird wieder fallen, das ist sicher. Die Frage ist nur, wann. Derzeit steigt der Leitzins noch weiter, doch wenn man die Höhe des Leitzinses über die Zeit betrachtet, wird deutlich, dass dieser im Vergleich zu den anderen Jahren noch immer recht niedrig ist. Da anzunehmen ist, dass die Bauzinsen in diesem Jahr noch weiter steigen werden, sollte ein Immobilienkauf schnell getätigt werden. Vor allem, wenn hohes Eigenkapital vorhanden ist.

Der Immobilienmarkt ist überhitzt

Die Immobilienpreise haben sich um durchschnittlich 10,8% gegenüber dem Vorjahreszeitraum erhöht. Das ist mehr, als die Inflation ausmacht. Daher kann tatsächlich von einer Überhitzung gesprochen werden. Aktuell spiegeln die Preise am Immobilienmarkt noch nicht die aktuelle Situation wider. In Zukunft werden die steigenden Kreditzinsen und die von der FMA auferlegten Hürden – mindestens 20% Eigenkapital – sicher viele Kreditnehmer und Banken unter Druck setzen. Damit wird die Nachfrage am Immobiliensektor sinken.

Der Wert der Immobilie ist in den letzten Jahren damit auch rasant gestiegen. Viele Kunden werfen ihre Immobilien jetzt noch auf den Markt, um von der Entwicklung der letzten Jahre zu profitieren. Wie lange und in welcher Höhe das gelingen kann, wird das Jahr 2023 noch zeigen.