Welche Vorteile bringt eine thermische Sanierung? Wie viel Förderung gibt es und wann lohnt sie sich? Immobilien.com weiß Bescheid.

Ein Blick auf die Lage in Österreich zeigt: Trotz eines hohen Lebensstandards gelten 50 % des heimischen Gebäudebestands, aus energetischer Perspektive betrachtet, als dringend sanierungsbedürftig. Eine Investition in eine solche Sanierung ist zwar mit Kosten verbunden, die Vorteile, die sich dadurch letztlich jedoch ergeben, scheinen zu überwiegen. Warum? Immobilien.com hat den Check durchgeführt.

Win-Win-Win-Situation bei thermischer Sanierung

Gerade in Zeiten der Inflation gilt es einmal mehr, auf sein Geld zu achten. Eine energetisch sanierungsbedürftige Immobilie ist dabei ein richtiger Kostenfresser.

Die Lösung könnte in einer thermischen Sanierung liegen. Damit würden nämlich der Energieverbrauch und die Heizkosten gesenkt werden. Und man spricht auch von einem Win-Win-Win-Effekt. So schützt man zum einen die Umwelt, schont seine Geldbörse und steigert zudem den Wert der Immobilie.

Professionelle Energieberatung bei thermischer Sanierung sinnvoll

Eine professionelle Energieberatung ist der erste wichtige Schritt auf dem Weg zur thermischen Sanierung. Im Zuge dieser Beratung identifiziert man jene Bereiche, die für einen besonders hohen Wärmeverlust verantwortlich sind und damit auch die Energiekosten in die Höhe treiben.

Sind die Schwachstellen eruiert, entscheidet man sich schließlich, welche Areale man saniert.

Von Wärmeverlust besonders gefährdete Bereiche

Der am häufigsten betroffene Bereich, an dem Wärme verloren geht, ist das Dach. Dies lässt sich damit erklären, dass die warme Luft nach oben steigt. Gibt es nun undichte Stellen im Dach, entweicht die Luft und geht damit ebenso verloren wie das Geld in der Brieftasche.

Häufig von Wärmeverlust betroffen sind auch die Außen- und Innenwände, zum Beispiel aufgrund von Rissen. Aber auch unzureichend isolierte Fenster und Türen können dafür sorgen, dass Wärme entweicht.

Komplettsanierung nicht immer notwendig

Klarerweise ist eine Sanierung mit Kosten verbunden. Die gute Nachricht ist jedoch, dass nicht immer komplett saniert werden muss. Manchmal reicht es auch, einzelne Stellen wieder auf Vordermann zu bringen.

Im Falle einer Komplettsanierung empfiehlt es sich, einen Generalunternehmer mit der Umsetzung zu beauftragen. So spart man Kosten und minimiert den Aufwand sowie mögliche Risiken und Zeitverzögerungen.

Wann sollte eine thermische Sanierung vorgenommen werden?

Empfehlenswert sind vor allem warme und trockene Monate. Kleiner Haken: Viele Baufirmen sind gerade im Frühjahr und Sommer ausgelastet. Der Auftrag sollte daher früh genug übermittelt werden.

In den Herbst- und Wintermonaten sind Baufirmen meist weniger ausgelastet. Auch die Preise können niedriger ausfallen. Zu bedenken ist jedoch, dass das Wetter aufgrund von Schneefall oder Regen zu Hindernissen im Sanierungsverlauf führen kann.

Förderungen bei einer thermischen Sanierung

In Deutschland und Österreich sind thermische Sanierungen unter gewissen Umständen durch Förderungsmaßnahmen gestützt.

Förderungsmaßnahmen in Deutschland

In Deutschland etwa fördert man folgende Sanierungen an einem Gebäude oder einer Wohnung:

• Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken
• Erneuerung von Fenstern oder Außentüren und Verbesserung des sommerlichen Wärmeschutzes
• Erneuerung oder Einbau von Lüftungsanlagen
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen, wenn diese älter als zwei Jahre sind
• Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung

Auch die energetische Baubegleitung und die Fachplanung können steuerlich gefördert sein. Und zwar dann, wenn diese von Energieberatern durchgeführt worden sind und vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zum Förderprogramm „Energieberatung für Wohngebäude“ zugelassen sind. Dem gleichgestellt ist die Beauftragung von Energieeffizienz-Experten der Energieeffizienz-Experten-Liste für Förderprogramme des Bundes (www.energie-effizienz-experten.de).

Wie hoch ist die steuerliche Förderung in Deutschland?

20 % der Kosten für energetischen Maßnahmen können über 3 Jahre hinweg steuerlich abgesetzt werden. Die maximale Förderung beläuft sich auf 40.000 Euro pro Wohnobjekt.

Kosten für eine energetische Baubegleitung und Fachplanung dürfen direkt zu 50 % abgesetzt werden und müssen nicht über mehrere Jahre verteilt sein.

Förderungsmaßnahmen in Österreich

In Österreich fördert die Aktion „Raus aus Öl und Gas“ des Klimaschutzministeriums 2023 und 2024 Sanierungsmaßnahmen von privaten Haushalten und Betrieben. Damit will man auch einen wesentlichen Beitrag zur Klimaneutralität im Jahr 2040 beitragen.

Förderungen gibt es für thermische Sanierungen im privaten Wohnbau für Gebäude, die älter als 20 Jahre sind.

Außerdem förderungsfähig sind „umfassende Sanierungen nach klimaaktiv-Standard bzw. gutem Standard sowie Teilsanierungen, die zu einer Reduktion des Heizwärmebedarfs von mindestens 40 % führen. Außerdem würden, laut Website des Bundesministeriums, auch Einzelbauteilsanierungen gefördert werden.

Folgende Maßnahmen werden gefördert:

• Dämmung der Außenwände
• Dämmung der obersten Geschoßdecke bzw. des Daches
• Dämmung der untersten Geschoßdecke bzw. des Kellerbodens
• Sanierung bzw. Austausch der Fenster und Außentüren

Wie hoch ist die steuerliche Förderung in Österreich?

Die Förderung beträgt je nach Sanierungsart zwischen 3.000 Euro und 14.000 Euro. Bei Verwendung von Dämmmaterial aus nachwachsenden Rohstoffen kann darüber hinaus ein Zuschlag gewährt werden. Es können maximal 50 % der gesamten förderungsfähigen Kosten gefördert werden. Gefördert werden Leistungen, die ab 1. Jänner 2023 erbracht wurden.

Fazit

Eine thermische Sanierung einer Immobilie ist zwar sicherlich ein Aufwand, der durchaus aufwendig ausfallen kann. Durch die Dämmung der Fassade reduziert man jedoch auch den Energie- und Heizbedarf, wobei man langfristig Kosten sparen kann.

Die Entscheidung für oder gegen eine energetische Sanierung sollte gut überlegt sein. Wichtige Faktoren wie das Alter und der Zustand der Immobilie, die vorhandenen finanziellen Mittel, die aktuellen Heizkosten und das eigene Heizverhalten spielen eine große Rolle. Professionelle Beratung ist daher der Schlüssel!

Grundsätzlich kann gesagt werden, dass sich die energetische Sanierung umso mehr lohnt, je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes ist.

Eine Faustregel lautet daher: Wurde die Immobilie in den letzten 20 bis 25 Jahren nicht saniert, sollte die energetische Sanierung auf jeden Fall angedacht werden.

Immobilien waren früher günstiger, die Zinsen dafür waren aber höher und die Löhne niedriger. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Deutschland und Österreich deutlich gestiegen, dafür sind die Zinsen gesunken. Die Lohnerhöhungen wirken sich aufgrund der derzeitigen Teuerungen nicht wirklich aus. Kann gesagt werden, wann der Kauf eines Eigenheims wirklich billiger gewesen ist? 

Äpfel nicht mit Birnen vergleichen 

Die junge Generation erscheint beim Thema Eigenheim derzeit frustriert. Viele denken gar nicht mehr an die Anschaffung eines Eigenheims, weil sie sich dieses nie leisten können, andere hoffen auf ein entsprechendes Erbe. „Früher waren Immobilien viel günstiger!“, scheint der einheitliche Tenor der jungen Generation zu sein. Stimmt das tatsächlich? 

Zur Beantwortung dieser Frage dürfen Äpfel nicht mit Birnen verglichen werden. Die Finanzkrise hat den Markt deutlich verändert, die Preise und die Zinsen sind gestiegen. Die Verschärfungen bei den Kreditvergaben seien laut Experten aber auch dringend notwendig gewesen. Um die Entwicklungen zu beurteilen, müssen drei Komponenten aufgeschlüsselt werden:

• Entwicklung der Immobilienpreise
• Entwicklung der Zinskonditionen
• Höhere Gehälter 

Entwicklung der Preise bei Immobilien

Die folgende Statistik zeigt die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland von 2004 bis zum 4. Quartal 2022. Der dargestellte Preisindex basiert dabei auf einem gewichteten Mittel aus Kauf- und Mietpreisen. Die Angaben beziehen sich auf eine Größe von 60 bis 80 Quadratmetern, bzw. Ein- und Zweifamilienhäusern aller Baujahre mit einer Größe von 100 bis 150 Quadratmetern sowie jeweils einer höherwertigen Ausstattung. Der Index zeigt im 4. Quartal des Jahres 2022 bezogen auf die Wachstumsregionen einen Wert von 205 Punkten. 

Hintergründe für die Preissteigerungen bei Immobilien

Die starke Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot hatte die Preise steigen lassen. In Deutschland wurde zwar grundsätzlich viel gebaut, aber der geschaffene Wohnraum reichte nicht aus, um den Bedarf zu decken. Daher gibt es auch derzeit noch speziell in Ballungsräumen Wohnungsnot, die zu steigenden Mieten und auch zu Preissteigerungen bei Kaufimmobilien führt. Bauland ist auch zunehmend immer weniger vorhanden, daher stiegen auch hier die Preise deutlich an. Zusätzlich führte die Niedrigpreispolitik der EZB zu einem Anstieg der Immobilienpreise. Die Finanzierung von Immobilien wurde zwar günstiger, aber durch die niedrigen Zinsen wurden auch andere Anlagemöglichkeiten weniger attraktiv. Daher wurde auch mehr in Immobilien investiert und die Preise stiegen an. 

Zinsentwicklung 

Im Jahr 1988 lag der durchschnittliche Bauzins bei 7,25 % bei einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Laufzeit von 35 Jahren. Im Vergleich dazu liegt der Bauzins heute bei rund 1,5 % und ist somit deutlich billiger. Die heutigen hohen Immobilienpreise werden also zu deutlich günstigeren Zinskonditionen angeboten. 

Entwicklung der Gehälter 

Eines scheint „damals“ wie heute gleich zu sein: Wer gut verdient, profitiert. Im Jahr 1988 verdiente ein Uni-Professor rund 2.650 Euro brutto, heute wären es 6.700 Euro brutto. Damit ist das Gehalt in den vergangenen 30 Jahren um 155 % gestiegen. Die erste Antwort lautet also, dass es für Gutverdiener in den vergangenen 30 Jahren günstiger geworden ist, eine Immobilie zu erwerben. Doch dies ist nur theoretisch richtig. Der Reallohnindex zeigt, dass die Einkünfte durch die Teuerung der Verbraucherpreise abgeschmolzen werden. Der Reallohn, also der Lohn abzüglich der Steuern und der Inflation, steigt fast gar nicht. Menschen, die nicht zu den Besserverdienern gehören, verdienen sogar weniger. Laut Auswertungen hat sich das Einkommen der 25- bis 29-Jährigen in den letzten 30 Jahren in Deutschland um 5 % verringert. 

Eigenkapital und Kaufnebenkosten 

Die Banken verlangen eine immer höhere Eigenkapitalquote. Günstige Kredite sind von der Bildfläche verschwunden. Das Eigenkapital ist auch notwendig, um die gestiegenen Kaufnebenkosten zu finanzieren. Ein Eigenheim ist derzeit nur für jene möglich, die Geld „auf der Kante“ haben. 

Gerade aus diesen Gründen hat der österreichische Immo-Investor Walter Temmer das Projekt „Ichkaufedeineimmobilie.com“ ins Leben gerufen. Denn dank seiner Geldreserven braucht er oft keinen Kredit und kann so Häuser leichter erwerben als viele andere Investoren. Das ist für Personen, die ihr Haus oder Grundstück verkaufen möchten, ein Vorteil, weil die gesamte Verkaufs-Abwicklung dadurch beschleunigt wird. Mehr dazu können Sie hier lesen.

Fazit: Grundsätzlich müssen viele Faktoren berücksichtigt werden, um zu beurteilen, ob ein Immobilienkauf für Eltern und Großeltern leichter war als heute für Jungfamilien. Experten sagen: „Es war früher nicht einfach und heute auch nicht!“