Wohnimmobilien sollten 2024 um 10 % günstiger werden

Bei Wohnimmobilien in Deutschland und Österreich zeichnet sich ein Rückgang der Immobilienpreise ab. In Deutschland wird für 2024 eine Trendwende erwartet. Diese bringt eine mögliche Wertminderung bei Immobilien. In Österreich sind die Immobilienpreise bereits leicht gesunken, wobei Neubauwohnungen teurer werden, während gebrauchte Wohnungen an Wert verlieren.

Wohnimmobilie in Deutschland

Seit Jahren stiegen die Immobilienpreise stetig, doch eine aktuelle Analyse der Deutschen Bank prognostiziert für 2024 das Ende dieses Aufwärtstrends. Die Frage ist nun, ob ab diesem Zeitpunkt ein Wertverlust bei Immobilien einsetzt. In den letzten Jahrzehnten sind die Preise für Wohnimmobilien im Durchschnitt um mehr als 50 % gestiegen. Besonders in den Metropolregionen. Selbst die Corona-Pandemie konnte diesen Trend nur kurzzeitig bremsen.

Mögliche Trendumkehr im Jahr 2024

Die Deutsche Bank gab bekannt, dass die Immobilienpreise ab 2024 fallen könnten. Diese Tendenz könnte etwa drei Jahre anhalten und zu einem Preisrückgang von rund 5 % führen. Ein Marktcrash wird jedoch nicht erwartet. Als möglichen Wendepunkt identifiziert die Deutsche Bank die Entspannung des knappen Wohnimmobilienangebots bis 2024. Der Hintergrund liegt darin, dass viele Neubauten bis dahin fertiggestellt sein werden.

Rolle der Zinspolitik

Ein anderer möglicher Faktor für den Trendwechsel könnte eine weitere Erhöhung des Leitzinses sein. Das bisherige Zinstief hat zu steigenden Immobilienpreisen beigetragen, indem es günstige Finanzierungsbedingungen für Selbstnutzer und Investoren schuf. Dadurch wurden auch andere Anlageformen weniger attraktiv. Eine weltweit zunehmende Inflation könnte jedoch die Notenbanken veranlassen, die Niedrigzinspolitik zu beenden. Steigende Kreditkosten könnten dazu führen, dass mehr Immobilien aufgrund von Zahlungsunfähigkeit verkauft werden müssen.

Gegenargumente und Expertenmeinungen

Andere Forschungseinrichtungen, wie die digitale Finanzierungsplattform Europace, prognostizieren keine wesentlichen Änderungen der Faktoren, die hohe Immobilienpreise begünstigen. Dies könnte aus folgenden Gründen der Fall sein:

• Längere Lebenserwartung
• Zunahme von Single-Haushalten
• Zuzug nach Deutschland
• Geringe Neubautätigkeit

Historische Analysen zeigen zudem, dass entscheidende wirtschaftliche Entwicklungen oft nicht zutreffend vorhergesagt wurden. Deshalb sollten Eigentümer sich nicht von allgemeinen Prognosen verunsichern lassen.

Geteilte Marktentwicklung bei Wohnimmobilien in Österreich 

Der Immobilienmarkt in Österreich erlebte einen deutlichen Abschwung. Nach einem Anstieg der Wohneigentumspreise um etwa 23 % in den Jahren 2021 und 2022 zeigen aktuelle Daten der Österreichischen Nationalbank einen leichten Preisrückgang von 0,4 % zwischen Juli und September 2023. Raiffeisen-Analysten prognostizierten für 2023 einen nominalen Preisrückgang von 2 %, was real, angesichts der hohen Inflation, noch gravierender ausfiel. Folgende Punkte beschreiben, warum es zur Veränderung am Immobilienmarkt gekommen ist:

1. Kreditfinanzierung erschwert: Seit 2021 ist der Anteil des Nettohaushaltseinkommens, der für Immobilienkredite aufgewendet werden muss, von 30 % auf 46 % gestiegen. Dies ist auf höhere Zinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien zurückzuführen.
2. Zukünftige Zinsentwicklung: Zinsen werden voraussichtlich in den nächsten drei Jahren hoch bleiben. Erste Zinssenkungen sind frühestens für die zweite Jahreshälfte 2024 zu erwarten, wobei langfristig nicht mehr mit Null- oder Negativzinsen gerechnet wird.
3. Revival des Bausparvertrags: Aufgrund steigender Zinsen erlebt der Bausparvertrag eine Renaissance, insbesondere unter jungen Leuten, die Eigenmittel ansammeln wollen.
4. Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt: Obwohl die Immobilienpreise in den letzten zwei Jahren nicht drastisch eingebrochen sind, wird für 2023 und 2024 ein weiterer Rückgang um etwa zehn Prozent erwartet. Wohnimmobilien sind jedoch immer noch teurer als vor der Pandemie.
5. Marktsegmentierung: Der Immobilienmarkt teilt sich in zwei Segmente. Neubauwohnungen, deren Preise aufgrund erhöhter Baukosten und energetischer Anforderungen steigen und gebrauchte Wohnungen, bei denen mit sinkenden Preisen gerechnet wird.

Unterschiede zwischen Preisen bei Wohnimmobilien

Die Preisentwicklung variiert je nach Immobiliensegment. Gebrauchte Immobilien sind nominal um 6,9 % in Wien und um 3,5 % im restlichen Österreich billiger geworden, während neu gebaute Häuser und Wohnungen sich verteuert haben. Ältere Wohnungen sind aufgrund höherer Heizkosten und Sanierungsbedarf weniger gefragt, wohingegen Neubauwohnungen, trotz hoher Baukosten, aufgrund ihrer Energieeffizienz an Beliebtheit gewinnen.

Analyse der Wohnungspreise von Wohnimmobilien

Eine Analyse von Immo United zeigt, dass in einigen Städten die Preise für Neubauwohnungen bereits gesunken sind, während die Preise für gebrauchte Wohnungen in einigen Städten wie Klagenfurt und Graz gestiegen sind. In anderen Städten wie Wien und Innsbruck sind sowohl bei Neubau- als auch bei gebrauchten Wohnungen Preisanstiege zu verzeichnen.

Fazit: Die Preise für Wohnimmobilien im DACH-Raum werden im Jahr 2024 sinken. In welcher Höhe, ist von sehr vielen Faktoren abhängig. Geraten wird, sich nicht zu stark von den Prognosen in den jeweiligen Entscheidungen beeinflussen zu lassen.