Werden leere Büros bald zu Wohnungen umfunktioniert?

Gemäß einer Umfrage des ifo-Instituts hat sich die Anzahl der nicht genutzten Büroarbeitsplätze seit 2019 verdreifacht. Gleichzeitig besteht ein Mangel an Wohnraum. Ist es sinnvoll, leere Büros zu Wohnen umzufunktionieren?

Das Homeoffice ist aus dem Arbeitsalltag kaum noch wegzudenken. In zahlreichen Metropolen nimmt die Zahl der Menschen, die ein Büro für ihre Arbeit aufsuchen, kontinuierlich ab. Viele Räumlichkeiten sind dadurch ungenutzt und stehen leer. Eine immer größer werdende Problematik, die es zu lösen gilt.

Ein möglicher Lösungsansatz ist, leere Büros zukünftig für Wohnzwecke zu nutzen. Während die Umsetzung in Deutschland derzeit aber noch schwierig ist, gibt es in anderen Städten, beispielsweise in New York, bereits konkrete Pläne.

Leere Büros sind problematisch

Die Leerstandsproblematik erstreckt sich mittlerweile deutschlandweit und erreicht teils besorgniserregende Dimensionen. Besonders hoch sind die Quoten in Städten wie Hamburg, München, Berlin, Frankfurt und Düsseldorf.

Große Bürokomplexe, wie das 70.000 Quadratmeter große Berliner Bremsenwerk oder der „Skyline Tower“ mit über 20.000 Quadratmetern im ehemaligen Osram-Gebäude an der A9 in München stehen quasi ungenutzt leer. Die Fixkosten hingegen bleiben freilich bestehen.

Massive Leerstände scheinen zudem kein temporäres Problem zu sein. Vielmehr gehen Experten davon aus, dass sich die Lage noch weiter zuspitzen wird.

Einer der Gründe für die derzeitigen Büroleerstände ist das Arbeiten im Homeoffice. Spätestens seit der Corona-Pandemie haben sich jegliche Formen von Remote-Work (Arbeiten außerhalb der Geschäftsräumlichkeiten) zur Normalität entwickelt.

Vor Corona lag die Homeofficequote bei etwa 10 %, die Büros waren dementsprechend gut ausgelastet. Während der Pandemie stieg die Quote stark an, um anschließend wieder leicht zu sinken. Der Trend zum ortsungebundenen Arbeiten ist aber geblieben und versteht sich heute fast schon als Standard. Die Homeofficequote in Deutschland dürfte sich laut Studien auf etwa 25 % einpendeln. Eine nicht zu unterschätzende, hohe Zahl.

Untervermietung als Überbrückung

Die derzeitige Entwicklung führt dazu, dass viele Unternehmenszentralen, vor allem durch ihre ungenutzte Überdimensionierung, hohe Kosten zu tragen haben. Um diesen annähernd gerecht zu werden, vermieten Unternehmen ihre Büroflächen oft unter dem Marktwert, bis die bestehenden Verträge auslaufen und sie nach kleineren Räumlichkeiten Ausschau halten können.

Die Idee, (ehemalige) Büroräumlichkeiten in Wohnungen umzufunktionieren, erscheint im ersten Augenblick als logisch und sinnvoll. Immerhin ist die Wohnungsknappheit in Deutschland ein weiteres großes Problem, das gelöst werden will. Die Umsetzung in die Praxis erweist sich vorerst in Deutschland jedoch noch als schwierig.

Büros in Wohnungen umzufunktionieren, ist problematisch

Die Rentabilität eines Umbaus zeigt sich erst ab einer Flächengröße von 5.000 Quadratmetern, um die Investitionen in Planung, Organisation und beispielsweise ein umfassendes neues Sanitärsystem zu rechtfertigen.

Des Weiteren spielt die Lage eine immer wichtigere Rolle für Wohnungssuchende. Bürogebäude befinden sich entweder direkt in der Stadt (Lärm, hohe Mietkosten, keine Aussicht, wenig Grünflächen) oder in Industriegebieten (Lärm, schlechte Lage, nicht zentral).

Stimmt die Lage, gestaltet sich ein Umbau weiters rechtlich als schwierig. Die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnhäuser wird ob zahlreicher Auflagen und Gesetze als komplex beschrieben.

Die deutsche Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) kündigte im Dezember des Vorjahres zwar einen Entwurf für eine Baugesetznovelle an. Inwiefern und wann diese umgesetzt wird, steht jedoch noch in den Sternen.  

New York zeigt, wie es funktioniert

Was in Deutschland noch Zukunftsmusik ist, ist in anderen Städten wie New York bereits dabei, Realität zu werden.

Der in Manhattan tätige Architekt John Cetra, der seit den 1980er Jahren an der Neugestaltung von Bürogebäuden beteiligt ist, spricht von einem „Wettbewerb der Annehmlichkeiten“. Sein Unternehmen CetraRuddy leitet derzeit die Umgestaltung eines 30-stöckigen Bürogebäudes im Finanzdistrikt von Manhattan, das einst von Goldman Sachs genutzt wurde. Das Gebäude in der Broad Street 55 wird 571 Wohnungen umfassen und Annehmlichkeiten wie einen Dachpool und Coworking-Spaces bieten.

Es sei an der Zeit, dass die Innenstädte eine neue Entwicklungsphase durchlaufen, indem Büroflächen in Wohnraum umgewandelt werden. Es ginge darum, zu verhindern, dass die vermehrte Remote-Arbeit zu ungenutzten Büromietverträgen führt, was einen Teufelskreis aus sinkenden Grundsteuereinnahmen, weniger Attraktivität und verstärktem Bevölkerungsrückgang in den Innenstädten nach sich ziehen würde.

So sei es erforderlich, mehr Einwohner in die Innenstädte zu locken. Wie? Durch ein umfangreiches Angebot zahlreicher „Annehmlichkeiten“ wie lokaler Geschäfte, Parks, öffentliche Verkehrsmittel, Fitnessstudios, Arbeitsplätze, Schwimmbäder und anderer Freizeiteinrichtungen.

Attraktivität von Büros erhöhen

Der Münchner Projektentwickler und Asset-Manager Accumulata reagiert auf die aktuelle Situation. Das Unternehmen hat seine Tätigkeitsbereiche erweitert und ist nun auch im Betrieb von Büroimmobilien aktiv. Das Konzept von Accumulata Operations wird dabei erstmals im Bürogebäude Mark München umgesetzt, mit dem Ziel, leerstehende Bürogebäude attraktiver zu gestalten.

So arbeitet man an der Gestaltung und Realisierung anpassungsfähiger Betreibermodelle für gemeinsam genutzte Räume in Bürogebäuden und Wohnvierteln. Das erklärte Ziel sei es, umfassende Dienstleistungen von höchster Qualität, individuelles Design und urbanen Lebensstil in Bürogebäude zu integrieren, um somit zur Verbesserung der Vermietbarkeit beizutragen.