Kinderspielräume, Gemeinschaftsgärten oder ein Pool am Dach sollen Wohnprojekte attraktiver machen. Doch wer plant, ohne die Bedürfnisse der künftigen Bewohner zu kennen, riskiert leerstehende Flächen – und höhere Betriebskosten für alle. Genau hier setzt die Diskussion um soziale Nachhaltigkeit im Wohnbau an.
Eine europäische Befragung unter rund 1.300 Immobilienfachleuten ergab, dass 79 % die Schaffung von leistbarem Wohnraum als eine der größten Branchenherausforderungen einstufen. Leistbarkeit hängt dabei nicht nur von der Nettomiete ab, sondern ebenso von den laufenden Betriebskosten.
Wie wirkt sich soziale Nachhaltigkeit auf die Betriebskosten aus?
Gemeinschaftsräume und soziale Dienstleistungen sollen bereits in der Planungsphase auf die Bedürfnisse der zukünftigen Bewohner zugeschnitten werden. Eine flexible Gestaltung erlaubt es, Räume im Lauf der Zeit unterschiedlich zu nutzen, etwa als Partyraum, Fitnessraum oder Treffpunkt fürs städtische Gärtnern.
Wichtig ist dabei die Trennung zwischen öffentlicher, halb-öffentlicher und privater Nutzung, um Konflikte zwischen Bewohnern zu vermeiden. Zudem brauchen Bewohner häufig Begleitung bei der Aneignung solcher Gemeinschaftseinrichtungen. Werden Räume nicht genutzt, entstehen trotzdem Kosten – und die schlagen sich in den Betriebskosten nieder.
Auch energetische Standards spielen eine Rolle: Ineffiziente Wohnhäuser verursachen deutlich höhere Heizkosten, eine thermische Sanierung kann diese spürbar senken. Lassen sich Sanierungskosten nicht aus den laufenden Mietzinseinnahmen decken, kann laut Mietervereinigung ein Mietzinserhöhungsverfahren nötig werden.
Was macht Wien beim geförderten Wohnbau anders?
In Wien wurde soziale Nachhaltigkeit bereits 2009 als vierte Säule neben Ökologie, Ökonomie und Architektur in Bauträgerwettbewerben des geförderten Wohnbaus verankert. Die soziale Wohnbaupolitik der Stadt zielt seit mehr als 100 Jahren darauf ab, leistbaren und hochwertigen Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten bereitzustellen.
Laut Thomas Meindl ist soziale Nachhaltigkeit im geförderten Wohnbau Wiens heute fest verankert, im freifinanzierten Wohnbau sieht er hingegen noch Verbesserungspotenzial.
Soziale Durchmischung trägt nach Einschätzung von Fachleuten zur Stabilität von Gebäude und Viertel bei. Welche Faktoren die Wohnqualität außerdem beeinflussen, zeigt sich an vier Punkten:
- Nahversorgung im unmittelbaren Umfeld
- Bildungs- und Betreuungseinrichtungen
- Anbindung an den öffentlichen Verkehr
- Freizeitangebote in der Umgebung
Was bedeutet das für Mieter und Eigentümer?
Soziale Nachhaltigkeit kann die Bindung der Bewohner an ihr Wohnprojekt stärken, Fluktuation und Leerstand verringern sowie Konfliktpotenzial reduzieren. Für Mieter bedeutet das potenziell stabilere Nachbarschaften, für Eigentümer geringere Kosten durch weniger Mieterwechsel und besser genutzte Gemeinschaftsflächen.
Gleichzeitig zeigt die Befragung der Immobilienfachleute, dass leistbares Wohnen branchenweit als Problem gilt – Planungsfehler bei Gemeinschaftsräumen oder vernachlässigte Sanierungen verschärfen diese Lage zusätzlich.
Tipps für Käufer, Mieter und Investoren
- Vor dem Einzug prüfen, welche Gemeinschaftsräume tatsächlich genutzt werden – ungenutzte Flächen verursachen oft versteckte Betriebskosten.
- Beim Kauf einer Eigentumswohnung den energetischen Zustand des Gebäudes erfragen, da ineffiziente Heizsysteme die Nebenkosten dauerhaft erhöhen.
- Bei geplanten Sanierungen frühzeitig klären, ob ein Mietzinserhöhungsverfahren möglich oder notwendig ist.
- Bei Investitionen in freifinanzierte Projekte auf das Konzept für soziale Nachhaltigkeit achten, da es Fluktuation und Leerstand beeinflusst.
