Wer in Berlin derzeit eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis beantragt, erhält eine automatisierte Antwort mit 16 Wochen Bearbeitungszeit. Das neue eNoVA-Gesetz des Bundesrates soll den Immobilienkauf beschleunigen, krankt aber genau an diesem Problem: Es digitalisiert die Kommunikation zwischen Behörden, nicht deren Bearbeitung.
16 Wochen Wartezeit
Die Berliner Bauaufsichtsbehörde bittet Antragsteller sogar ausdrücklich darum, von Sachstandsanfragen abzusehen, weil diese zusätzliches Personal binden würden, das für die eigentliche Bearbeitung fehlt. Eine Baulast ist dabei keine Nebensache: Sie ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung auf einem Grundstück, etwa die Zusage, eine Zufahrt freizuhalten oder eine Fläche unbebaut zu lassen.
Geführt wird dieser Eintrag getrennt vom Grundbuch, nämlich in einem gesonderten Register der Bauaufsichtsbehörde. Manche Banken machen ihre Finanzierungszusage genau von dieser Abfrage abhängig – wer verkaufen oder kaufen will, kommt an der Wartezeit damit kaum vorbei.
Papier statt digital
Jedes Jahr werden in Deutschland über eine Million Kaufverträge über Grundstücke beurkundet. An jeder Übertragung sind mehrere Stellen beteiligt, die weitgehend unabhängig voneinander arbeiten: Gemeinde, Finanzamt und Grundbuchamt. Je nach Standort braucht allein das Grundbuchamt zwischen einigen Wochen und fünf Monaten, um den neuen Eigentümer einzutragen.
Die Kommunikation zwischen diesen Stellen lief bislang überwiegend in Papierform und auf dem Postweg. Notare stehen dabei als Bindeglied in der Mitte und sind gezwungen, laufend Sachstandsanfragen zu verschicken, nur um den Prozess am Leben zu halten.
Was eNoVA ändert
Genau an dieser Papierflut setzt das eNoVA-Gesetz an. Damit wechseln Notariate, Gerichte und Verwaltungsstellen beim gegenseitigen Austausch künftig auf ein einheitliches digitales Dateiformat. Nach Angaben von RA-MICRO dürfen Gutachterausschüsse schon ab 2026 ausschließlich noch digital angesprochen werden, andere Stellen wie Gemeinden sollen nach und nach nachziehen.
Auch Anfragen zum Vorkaufsrecht sowie Meldungen gemäß Baugesetzbuch sind demnach ab dem 1. Januar 2027 elektronisch zu übermitteln, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts folgt bis 2028. Veräußerungsanzeigen an Finanzämter laufen dabei über die ELSTER-Schnittstelle, wofür Notariate ein eigenes Organisationszertifikat benötigen.
Die Lücke bleibt
Das Gesetz beschleunigt damit nur die Übermittlung von Dokumenten, nicht deren Bearbeitung in den Behörden selbst. Für die Wartezeit in Berlin ändert sich dadurch nichts: Das Baulastenverzeichnis wird von den kommunalen Bauaufsichtsbehörden geführt und fällt nicht unter das Gesetz.
Zudem ist die Regelung von Baulasten Ländersache – Bayern führt gar kein eigenes Baulastenverzeichnis, sondern trägt entsprechende Verpflichtungen direkt ins Grundbuch ein. Brandenburg wiederum schaffte sein Verzeichnis 1994 ab und führte es 2016 wieder ein.
