Viele Mieter und Eigentümer in Mehrfamilienhäusern fragen sich, ob ein Innenhof bei der Kostenverteilung geringer angesetzt werden kann als andere Gemeinschaftsflächen.
Eine klare Antwort gibt es bislang nicht: Weder Rechtsprechung noch verbindliche Vorgaben zur Nebenkostenabrechnung speziell für Innenhöfe liegen derzeit in belastbarer Form vor. Wer eine Reduzierung durchsetzen will, braucht deshalb zunächst eine saubere Grundlage in der jeweiligen Abrechnung.
Im Bauwesen existiert mit der DIN 276 zumindest ein System, das Flächen und Kosten eines Gebäudes strukturiert erfasst. Die Norm unterscheidet acht Hauptkostengruppen von 100 bis 800, von der Grundstücksbeschaffung bis zur Projektfinanzierung. Außenanlagen wie Innenhöfe fallen dabei in die Kostengruppe 500, die die komplette Gestaltung der Außenbereiche umfasst.
Die Baukostensystematik liefert Struktur, keine Mietrechtsantwort
Die Kostenschätzung nach DIN 276 ist nach Angaben der Norm die zweite von fünf Stufen der Kostenermittlung im Bauwesen und zählt zu den Grundleistungen der Leistungsphase 2 nach HOAI. Laut der Norm liegt die akzeptierte Toleranz zwischen geschätzten und tatsächlichen Kosten bei ±30 %. Die aktuell gültige Fassung stammt von Dezember 2018, Hintergrundangaben zur Anwendung datieren auf 2024.
Diese Systematik hilft Bauherren, Projekte in Grundstück, Rohbau, Technik, Außenanlagen, Einrichtung, Planungskosten und Finanzierung zu gliedern. Für die Frage, wie ein Innenhof in der laufenden Nebenkostenabrechnung einer Mietimmobilie bewertet wird, liefert sie jedoch keine Vorgabe: Die Kostengruppen der DIN 276 betreffen die Baukostenplanung eines Neubaus, nicht die Umlage von Betriebskosten auf Mieter.
Warum Neubaukosten nicht gleich Betriebskosten sind
In der Baukostenschätzung macht die Kostengruppe 700 für Planungs- und Beratungsleistungen, Gutachten und Genehmigungsgebühren typischerweise 10 bis 15 % der Gesamtkosten aus.
Ein Beispiel aus der Praxis zeigt die Größenordnungen: Bei einem mehrgeschossigen Wohnhaus wurden Grundstück mit 2,52 Millionen Euro, Baukonstruktion mit 6,24 Millionen Euro und technische Anlagen mit 1,68 Millionen Euro veranschlagt, der Gesamtrahmen lag bei rund 13,2 Millionen Euro brutto. Solche Zahlen entstehen vor dem Bau und fließen in die Kalkulation der Kaltmiete ein, nicht in die jährliche Nebenkostenabrechnung.
Für die eigentliche Frage nach der Kostenverteilung bei laufenden Betriebskosten – also ob ein Innenhof als Gemeinschaftsfläche mit einem geringeren Flächenanteil angesetzt werden darf – fehlt damit eine unmittelbar anwendbare Quelle. Wer eine Reduzierung erreichen will, muss sich an die konkrete Betriebskostenabrechnung und den Mietvertrag halten, nicht an Baukostennormen.
