Immobilienkauf in Leipzig: Wann sich ein Ankauf trotz hoher Zinsen noch lohnt

Wer derzeit einen Immobilienkauf trotz hoher Zinsen plant, steht vor einer schwierigeren Rechnung als noch vor einigen Jahren. Sven Schwarzat, Geschäftsführer der Schwarzat Capital GmbH in Leipzig, erläutert, dass gestiegene Finanzierungskosten, höhere Baupreise und strengere Anforderungen an Projektentwicklungen Investoren heute zu einer genaueren Kalkulation zwingen als in der Niedrigzinsphase.

Entscheidend ist demnach nicht der Preis je Quadratmeter, sondern das Verhältnis zwischen Gesamtinvestition und realistisch erzielbarem Ertrag. In der Phase niedriger Zinsen konnten steigende Immobilienpreise laut Schwarzat so manche Fehlentscheidung überdecken. Heute müsse eine Immobilie stärker aus ihrer tatsächlichen Nutzung heraus funktionieren, weil dieser Puffer fehlt.

Der Kaufpreis allein sagt nichts über den Wert aus

Nach Angaben der Schwarzat Capital GmbH ist der Kaufpreis einer Immobilie kein ausreichendes Bewertungskriterium. Relevant seien stattdessen Lage, Fläche, Zustand, bestehende Einnahmen und das Entwicklungspotenzial eines Objekts. Ein Gebäude mit niedrigem Quadratmeterpreis kann demnach insgesamt teuer sein, wenn hohe Sanierungsinvestitionen notwendig werden.

Schwarzat verweist darauf, dass eine Immobilie mit günstigem Quadratmeterpreis und erheblichem Sanierungsbedarf am Ende teurer ausfallen kann als ein zunächst höherpreisiges Objekt in besserem Zustand. Umgekehrt können Immobilien mit ungenutztem Potenzial, etwa leerstehende Flächen oder sanierungsbedürftige Wohnungen, durch gezielte Verbesserungen an Wert gewinnen.

Leipzig bleibt trotz höherer Finanzierungskosten gefragt

Die Schwarzat Capital GmbH investiert nach eigenen Angaben in Leipzig in Immobilien, führt Bauprojekte durch und vermietet Wohnungen. Laut Schwarzat war die Stadt früher von Bevölkerungsverlusten und hohen Leerständen geprägt, hat sich seither aber zu einer Universitätsstadt, einem Wirtschaftsstandort und kulturellem Zentrum entwickelt.

Zahlreiche junge Menschen ziehen demnach für Studium und Beruf nach Leipzig, und die Stadt hat sich zugleich als Unternehmensstandort etabliert. Schwarzat argumentiert, dass Immobilienmärkte langfristig stärker durch demografische und wirtschaftliche Entwicklungen bestimmt werden als durch kurzfristige Schlagzeilen.

Innerhalb Leipzigs unterschieden sich Lagen jedoch erheblich hinsichtlich Mikrolage, Gebäudezustand, Grundriss, Mietniveau und Entwicklungspotenzial, sodass eine pauschale Einschätzung der Stadt wenig über ein einzelnes Objekt aussagt.

Welche Kriterien über die Rendite entscheiden

Bei identischen Mieteinnahmen kann ein Investor laut Schwarzat bei höheren Finanzierungskosten weniger für eine Immobilie zahlen, wenn er dieselbe Rendite erreichen will. Realistische Mietprognosen seien deshalb wichtiger als optimistische Kalkulationen, besonders wenn die Finanzierungskosten hoch sind. Je geringer der Abstand zwischen Mieteinnahmen und laufenden Kosten ausfällt, desto weniger Spielraum bleibt für Fehler.

Verlängerte Projektdauern bei fremdfinanzierten Immobilien führen laut Schwarzat zu zusätzlichen Finanzierungskosten, während die Immobilie möglicherweise noch keine vollständigen Einnahmen erwirtschaftet.

Auf dem Papier verlockende Renditeaussichten verlören demnach an Reiz, sobald sich ihre Umsetzung über mehrere Jahre hinziehe und mit spürbaren Unwägbarkeiten verbunden sei. Zwischen Gesamtinvestition und realistischem Ertrag müsse deshalb ausreichend Abstand bestehen, auch unter Berücksichtigung von Risiken.

Die Schwarzat Capital GmbH prüft nach eigenen Angaben bei jeder Immobilie neben dem Kaufpreis insbesondere die notwendigen Investitionen und die realistisch erzielbaren Einnahmen.

Laut Schwarzat verfügt Leipzig über einen umfangreichen Gebäudebestand mit Gründerzeitbauten, die zwar oft Investitionen in alte Haustechnik, energetische Sanierung und Modernisierung erfordern, zugleich aber Qualitäten wie hohe Decken, großzügige Grundrisse und gewachsene Stadtquartiere bieten, die sich kaum neu schaffen lassen.

Was weniger Wettbewerb für den Markt bedeutet

Höhere Finanzierungskosten können laut Schwarzat den Wettbewerb um Immobilien verringern, weil Investoren mit zinssensitiven Geschäftsmodellen aus dem Markt ausscheiden. Das kann die Zahl der Bieter um einzelne Objekte senken. Wer Projekte erfolgreich entwickeln wolle, müsse laut Schwarzat stets abwägen, welche Nutzung dauerhaft zum jeweiligen Gebäude und dessen Standort passe.

Auch in Leipzig lassen sich Immobilien laut Schwarzat zu teuer einkaufen, Sanierungen können aus dem Budget laufen, oder Vermietungsannahmen fallen zu optimistisch aus. Diese Risiken fließen nach Angaben des Unternehmens in jede Prüfung eines Objekts ein, bevor über einen Kauf entschieden wird.