Die Umwidmung von Wohnungen in Wien sorgt derzeit für Diskussionen: In der Paulusgasse 5 im 3. Bezirk wurden 30 der insgesamt 58 Wohnungen im Mai 2026 in eine Beherbergungsstätte umgewandelt. Betroffene Mieter mussten dafür ein Jahr lang ohne Starkstrom und ohne Warmwasser auskommen.
Der Antrag
Der Umwidmungsantrag für das Gebäude wurde bereits im Februar 2026 gestellt – also deutlich vor der Verschärfung der Wiener Regeln. Nach Angaben der Baupolizei (MA 37) waren im Bewilligungszeitpunkt sämtliche gesetzlichen Bedingungen erfüllt. Das Verfahren lief damit noch unter der alten Rechtslage ab.
Neue Regeln
Seit 10. Oktober 2026 gelten in Wien verschärfte Vorgaben für die Umwidmung von Wohnraum in Beherbergungsstätten. Demnach müssen mindestens 80 % der Nutzflächen eines Gebäudes weiterhin für Wohnzwecke erhalten bleiben. Für das Projekt in der Paulusgasse hätte das nach neuer Regelslage rund 45 % weniger Wohnfläche für eine Beherbergungsstätte bedeutet.
Zusätzlich verlangen die neuen Regeln einen eigenen Eingang von der Straße, wenn Beherbergungsstätte und Wohnungen im selben Gebäude liegen. Ein gemeinsames Stiegenhaus reicht dafür nicht mehr aus. Die Regeln gelten ausdrücklich auch für laufende Verfahren – bereits erteilte Bewilligungen wie jene in der Paulusgasse bleiben davon jedoch unberührt.
Folgen für Mieter
Die nötigen Stromarbeiten für Heizung und Warmwasser sollen bis Mitte November 2026 abgeschlossen sein. Danach ist geplant, die bestehende Anlage durch eine zentrale Wärmepumpenanlage zu ersetzen.
Eine Beherbergungsstätte erfordert üblicherweise mindestens zwei Nutzungseinheiten im selben Gebäudeteil als funktionelle Einheit sowie eine Gemeinschaftsanlage wie Lounge, Gepäckdepot oder Gemeinschaftsraum. Beides war Voraussetzung für die Bewilligung in der Paulusgasse.
Was als Nächstes kommt
Ab 2027 soll die Pflicht gelten, bei Umwidmungen generell mindestens 80 % der Nutzfläche für Wohnzwecke zu erhalten. Zusätzlich soll ein geplantes Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz ab 2027 eine Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen einführen.
