Der deutsche Immobilienmarkt zeigt 2024 erste Erholungszeichen: Das Transaktionsvolumen legte in den ersten drei Quartalen um 5 % zu. Das deutet auf eine vorsichtige Stabilisierung nach Jahren des Rückgangs hin.
Von 2021 bis 2023 war das Volumen bundesweit um 40 % eingebrochen, in den acht größten Ballungszentren mit 53 % noch deutlicher, wie aus Daten von Wüest Partner hervorgeht. In den Ballungsräumen sank das Transaktionsvolumen von 81 Milliarden Euro im Jahr 2021 auf 39 Milliarden Euro im Jahr 2023. Erst der Zinsanstieg 2022 hatte den Markt ausgebremst; seither suchen Käufer, Eigentümer und institutionelle Investoren wieder nach Einstiegspunkten.
Wie sich die einzelnen Objektarten entwickeln
Der Aufschwung verläuft ungleich: Eigentumswohnungen legten im dritten Quartal 2024 um 0,9 % gegenüber dem Vorjahr zu, Einfamilienhäuser nur um 0,1 %. Mehrfamilienhäuser dagegen gaben nach – ein Minus von 2,4 Prozentpunkten. Damit bleibt der Markt fragmentiert, und Käufer müssen je nach Objektart mit sehr unterschiedlichen Preisentwicklungen rechnen.
Institutionelle Akteure, von klassischen Wohnbaugesellschaften bis zu bahnnahen Immobilienholdings wie ÖBB Immobilien, beobachten diese Verschiebung genau, weil sich Portfolios je nach Nutzungsart unterschiedlich entwickeln. Für private Käufer bedeutet das vor allem: Pauschale Aussagen über „den Immobilienmarkt“ greifen zu kurz.
Warum Energieeffizienz zum Preistreiber wird
Ein zweiter Faktor gewinnt an Gewicht: die energetische Qualität der Gebäude. Die Bundesregierung plant, bis 2045 eine klimaneutrale Immobilienbranche zu erreichen; bereits bis 2033 müssen alle Gebäude mindestens der Energieeffizienzklasse D entsprechen. Das betrifft viele Bestandsimmobilien, denn rund 60 % der Objekte liegen derzeit unterhalb dieser Klasse.
Der Preisunterschied ist bereits messbar: Eigentumswohnungen der Klassen A+ und A kosten laut dem Institut für Weltwirtschaft Kiel im Schnitt 650 Euro pro Quadratmeter mehr als Wohnungen der Klassen D und E. Bei den Mieten liegt der Aufschlag für effiziente Klassen bei rund einem Euro pro Quadratmeter. 2022 lagen energetisch schlechter gestellte Immobilien laut Immoscout24 sogar bis zu 28 % unter dem Preis effizienterer Objekte.
Was das für Käufer, Eigentümer und Mieter bedeutet
Für Käufer heißt das: Wer eine Immobilie mit schlechter Energiebilanz erwirbt, kauft günstiger, muss aber mit Sanierungskosten und künftigen Auflagen rechnen. Eigentümer energetisch guter Objekte profitieren dagegen doppelt – höherer Verkaufspreis und höhere erzielbare Miete.
Ein Immobilienkauf erfordert in der Regel weiterhin rund 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital, damit Banken überhaupt finanzieren. Wer verkaufen will, sollte zudem Geduld mitbringen: Die Liquidität beim Verkauf liegt üblicherweise zwischen sechs und zwölf Monaten, bis ein Käufer gefunden ist.
Bild: Symbolbild, KI-erzeugt.
