Eine WG-geeignete Wohnung erkennt man nicht an der Quadratmeterzahl, sondern an der Anordnung der Räume. Nach Angaben von Sven Schwarzat, Geschäftsführer der Schwarzat Capital GmbH, sollten private Zimmer in Wohngemeinschaften separat vom Flur oder von Gemeinschaftsbereichen erreichbar sein und nicht als Durchgangszimmer dienen. Schon diese Grundregel entscheidet laut Schwarzat darüber, ob sich eine Wohnung für mehrere Bewohner überhaupt eignet.
Getrennte Zimmer zählen
Wie nutzbar ein Zimmer ist, hängt laut Schwarzat weniger von seiner Größe als davon ab, ob es sich vernünftig möblieren und als eigener Rückzugsraum einsetzen lässt. Laut dem Immobilienentwickler leidet die Nutzbarkeit einer Wohnung deutlich, wenn Zimmer zu schmal geschnitten sind, Fenster fehlen oder Türen ungünstig platziert wurden.
Gemeinschaftsflächen entscheidend
Neben den privaten Zimmern benötigen Wohngemeinschaften funktionierende Gemeinschaftsflächen wie Küche, Flure und sanitäre Einrichtungen. Bei mehr Bewohnern kann eine zu kleine Küche laut Schwarzat schnell zum Engpass werden. Zusätzliche Badezimmer lösen das Problem zwar, führen aber zu höheren Sanierungskosten, weil zusätzliche Leitungen, Abdichtungen und Installationen nötig werden.
Altbau mit Tücken
In Leipzig gelten historische Altbauwohnungen mit hohen Decken und großzügigen Raumfolgen grundsätzlich als interessant für Wohngemeinschaften, erklärt Schwarzat. Gleichzeitig weisen solche Wohnungen häufig große, repräsentative Zimmer bei vergleichsweise kleinen Küchen und Bädern auf. Genau dieser Unterschied zwischen Raumgröße und Funktionsflächen entscheidet darüber, ob ein Altbau für eine WG tatsächlich praktikabel ist.
Lage schlägt Fläche
Ob sich ein Grundriss wirtschaftlich rechnet, hängt laut Schwarzat stark von der Nachfrage am Standort ab. Besonders gefragt für WG-Wohnungen sind demnach Standorte mit kurzen Wegen zu Hochschulen, zur Innenstadt und zu Arbeitsplätzen. Der öffentliche Nahverkehr spielt bei der Standortwahl eine wichtige Rolle: Leipzig verfügt über Straßenbahn, Bus und S-Bahn, die auch Wohnlagen außerhalb des unmittelbaren Zentrums anbinden.
Kalkulation vor Kauf
Die Schwarzat Capital GmbH prüft nach eigenen Angaben zahlreiche Immobilien in Leipzig, lehnt aber viele Objekte ab, ohne sie zu erwerben. Der Quadratmeterpreis allein sage wenig aus, so Schwarzat, da unsanierte Wohnungen mit niedrigem Preis erhebliche Investitionen erfordern können, während teurere Objekte bereits modernisiert und vermietet sind.
Die wirtschaftliche Bewertung einer Immobilie ergibt sich erst aus der Summe von Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Finanzierung und Sanierungskosten.
