Wer seine Mietwohnung in den vergangenen Jahren verlassen hat und noch auf die Rückzahlung der Kaution wartet, sollte nicht länger warten. Der Anspruch darauf verjährt drei Jahre nach dem Ende des Jahres, in dem er fällig wurde.
Damit betrifft die Regelung alle, die ihre Wohnung im Jahr 2023 übergeben haben und deren Vermieter die Kaution bislang nicht oder nicht vollständig zurückgezahlt hat. Für Kautionen aus 2023 endet die Frist am 31. Dezember 2026. Wer jetzt nicht reagiert, riskiert den Verlust des gesamten Betrags.
Wie lange haben Mieter Zeit, ihre Kaution zurückzufordern?
Gezählt wird ab dem Jahresende, in dem die Forderung auf Rückzahlung entstanden ist. Wichtig ist dabei der Unterschied zwischen Fälligkeit und Verjährung: Erst wenn der Anspruch fällig ist, läuft die Frist, in der Mieter ihn notfalls gerichtlich durchsetzen können.
Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird die Rückzahlung mit der Abrechnung des Vermieters fällig, spätestens aber nach Ablauf einer angemessenen Prüfzeit. Mit der bloßen Schlüsselübergabe ist der Vermieter noch nicht zur sofortigen Rückzahlung verpflichtet.
Welche Fristen gelten für Vermieter bei der Abrechnung?
Üblich sind drei bis sechs Monate nach dem Auszug, in denen Vermieter offene Forderungen prüfen dürfen. Ein gemeinsam unterschriebenes Übergabeprotokoll verkürzt diese Frist in der Regel, weil der Zustand der Wohnung bereits dokumentiert ist.
Fehlt noch die Nebenkostenabrechnung, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten, jedoch höchstens bis ein Jahr nach Abschluss des betreffenden Abrechnungszeitraums vergangen ist. Bei einer Barkaution stehen Mietern zusätzlich die angefallenen Zinsen zu.
Was dürfen Vermieter von der Kaution abziehen?
Vermieter dürfen nur Forderungen verrechnen, die tatsächlich aus dem Mietverhältnis stammen, nicht die normale Abnutzung der Wohnung. Jeder Abzug muss begründet und durch eine Rechnung oder einen Kostenvoranschlag belegt sein, pauschale Einbehalte ohne Aufstellung sind unzulässig.
- Offene Mieten oder Betriebskosten dürfen verrechnet werden, sofern sie belegt sind.
- Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, zählen zu den zulässigen Abzügen.
- Eine ausstehende Nebenkostenabrechnung rechtfertigt nur einen angemessenen Teil der Kaution als Rückhalt.
- Die normale Abnutzung der Wohnung darf nicht von der Kaution abgezogen werden.
