Rechenzentren in Frankfurt am Main: Warum knapper Strom die Immobilienpreise treibt

Rechenzentren in Immobilien gelten als eine der am schnellsten wachsenden Assetklassen in Deutschland. Eine erstmals von der Fachgruppe Industrie des Immobiliengutachterverbands HypZert erstellte Studie zeigt, dass der Bedarf an Datacenter-Kapazitäten exponentiell wächst, vor allem durch den zunehmenden Einsatz von Künstlicher Intelligenz und maschinellem Lernen.

Gleichzeitig wird deutlich: Nicht Flächen, sondern Strom entscheidet zunehmend darüber, wo neue Standorte entstehen können.

In etablierten Märkten wie Frankfurt am Main und der Region Berlin/Brandenburg trifft die hohe Nachfrage bereits auf knappe Flächen- und Stromkapazitäten. Laut HypZert-Fachgruppensprecherin Nina Babic zählt das Rhein-Main-Gebiet mit dem Internetknoten DE-CIX zu den wichtigsten Datacenter-Märkten Europas. Was diese Verknappung langfristig für den umliegenden Wohnungsmarkt bedeutet, lässt die Studie offen.

Was macht Strom zum wichtigsten Standortfaktor?

Nach Einschätzung der Fachgruppe ist eine ausreichend dimensionierte Energieversorgung das entscheidende Kriterium bei der Standortwahl für Rechenzentren. Dabei zählen nicht nur die verfügbare Menge, sondern auch der Zeitpunkt der Strombereitstellung, die regionalen Stromkosten und eine langfristig verlässliche Versorgung.

Für hohe Verfügbarkeitsanforderungen sind zudem redundante Strom- und Glasfaseranbindungen nötig, ebenso wie die Nähe zu Internetknotenpunkten und zu den jeweiligen Nutzern.

Treffen diese Anforderungen auf bereits ausgelastete Netze, kann das laut Fachgruppe zu Preissteigerungen führen und alternative Standorte abseits der etablierten Zentren attraktiver machen.

Wie stark wächst der Investmentmarkt für Rechenzentren?

Investitionen in Datacenter-Immobilien sind in Deutschland gestiegen, einzelne Transaktionen erreichen laut Studie häufig Volumina im dreistelligen Millionenbereich. Insgesamt bleibt das Transaktionsvolumen der Assetklasse aber noch geringer als bei etablierten Segmenten wie Büro, Wohnen oder Logistik. Die Fachgruppe erwartet für Rechenzentren jedoch mittel- bis langfristig ein überdurchschnittliches Wachstumspotenzial.

Für die Bewertung solcher Objekte reicht ein Blick auf das Gebäude allein nicht aus. Mehrere Faktoren spielen zusammen:

• Standort, Gebäude, technische Infrastruktur und Betreiberkonzept müssen laut Nina Babic im Zusammenhang betrachtet werden.
• Die technische Gebäudeausrüstung und die spezifische IT-Infrastruktur bestimmen die Baukosten maßgeblich.
• Kosten für Energieversorgung, Kühlung und Sicherheit können die reinen Baukosten des Gebäudekörpers um ein Vielfaches übersteigen.
• Energieeffizienz, Wasserbedarf und Abwärmenutzung müssen schon in der Planung berücksichtigt werden.

Was bedeutet das für Investoren und Eigentümer von Gewerbeflächen?

Für Investoren verschiebt sich der Blick: Statt klassischer Lagefaktoren wie Anbindung an Straßen oder Fußgängerfrequenz zählen bei Rechenzentren Netzanschluss und Stromverfügbarkeit.