Sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser in Berlin: Warum Investoren jetzt zuschlagen

Auf dem Immobilienmarkt stehen derzeit mehr Objekte zum Verkauf, gleichzeitig halten sich viele Käufer zurück. Besonders ältere Mehrfamilienhäuser mit Sanierungsbedarf lassen sich dadurch schwerer vermitteln, denn höhere Finanzierungskosten schrecken klassische Käufer ab. Wer ein Mehrfamilienhaus saniert und über ausreichend Kapital verfügt, findet in dieser Marktphase ungewöhnlich günstige Einstiegspreise.

Auf der Kleinanzeigen-Plattform wurden im Oktober 2026 in Berlin mehrere sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser angeboten, die Preisspanne reichte von 129.000 Euro für ein denkmalgeschütztes Haus aus dem Jahr 1600 bis zu 3.200.000 Euro für ein Investmentgrundstück mit rund 7.028 Quadratmetern.

Ein Wiener Family Office suchte zu diesem Zeitpunkt gezielt sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser in ganz Berlin bis zu einer Obergrenze von 5 Millionen Euro.

Mehr Angebote, weniger Käufer: Der Markt bremst

Dass gleichzeitig mehr Objekte angeboten werden und Käufer zögern, verändert die Verhandlungsposition. Verkäufer schwierig vermittelbarer Immobilien sind in der aktuellen Marktlage häufig bereit, beim Kaufpreis nachzugeben. Je höher die Zinsen für eine Finanzierung ausfallen, desto mehr Ertrag muss eine Immobilie erwirtschaften, damit sich der Kauf überhaupt rechnet.

Das trifft vor allem Käufer, die auf eine Bankfinanzierung angewiesen sind. Wer dagegen über genügend eigenes Kapital verfügt, kann gezielt bei Objekten zugreifen, deren Preis oder Sanierungsaufwand andere Interessenten abschreckt.

Wo Eigentümer beim Preis nachgeben

Ein Beispiel aus Berlin-Karlshorst zeigt die Bandbreite: Ein Mehrfamilienhaus mit Entwicklungspotenzial wurde für 1.348.000 Euro angeboten, ein weiteres Objekt auf einem Doppelgrundstück von etwa 1.253 Quadratmetern stand ebenfalls zum Verkauf.

Für ein Grundstück von knapp 1.404 Quadratmetern mit sechs Wohneinheiten und drei Garagen wurden 1.400.000 Euro verlangt, während ein freistehendes Mehrfamilienhaus von 1939 mit rund 266 Quadratmetern Wohnfläche mit 599.000 Euro angesetzt war.

Ein niedriger Kaufpreis allein macht ein Objekt jedoch nicht rentabel. Er muss die anstehenden Sanierungskosten und mögliche Risiken ausreichend abdecken, sonst frisst die Instandsetzung die Ersparnis beim Erwerb wieder auf.

Kalyon Immobilien plant Projekt in Wiesbaden

Wie stark sich ein niedriger Preis auf ein konkretes Projekt auswirken kann, zeigt ein Vorhaben der Kalyon Immobilien GmbH. Das Unternehmen plant den Erwerb eines Mehrfamilienhauses mit Vorder- und Hinterhaus in Wiesbaden.

Im Vorderhaus steht derzeit keine Wohnung mehr genutzt, der bauliche Zustand gilt als schlecht, zudem fehlt bislang die vollständige Genehmigung als separate Wohneinheiten. Im Hinterhaus gibt es bislang nicht genehmigte Wohneinheiten.

Die Kalyon Immobilien GmbH will zunächst die rechtlichen Voraussetzungen klären und das Gebäude anschließend in Eigentumswohnungen aufteilen. Durch das Vorhaben sollen am Ende vier Wohnungen wieder bewohnbar und somit dem Wohnungsmarkt zugänglich sein. Der Verkäufer habe zunächst deutlich höhere Preisvorstellungen gehabt, andere Kaufangebote seien laut dem Investor nicht zum Abschluss gekommen, bevor der Preis sank.

Was das für Käufer, Eigentümer und Mieter bedeutet

Für Eigentümer schwer vermittelbarer Objekte bedeutet die Marktlage, dass sich ein Verkauf eher über Preisnachlässe als über lange Wartezeiten realisieren lässt. Für Mieter kann die Entwicklung mittelfristig mehr sanierte Wohnungen bedeuten, etwa wenn wie in Wiesbaden leerstehende Einheiten wieder nutzbar gemacht werden.

Für Investoren liegt der Vorteil in niedrigeren Einstiegspreisen, allerdings nur, wenn Finanzierungskosten, Sanierungsaufwand und rechtliche Fragen vorab sauber berechnet werden.

Rechtliche Unsicherheit verlangt besondere Vorsicht, etwa wenn Wohnungen später einzeln verkauft werden sollen und die Genehmigungslage noch nicht geklärt ist.

Denkmalschutzauflagen, wie sie beim denkmalgeschützten Berliner Angebot galten, können Umbauten zusätzlich begrenzen und den bürokratischen Aufwand erhöhen. Leerstand wiederum ist doppeldeutig: Er erleichtert die Sanierung, weil keine Mieter berücksichtigt werden müssen, kostet aber laufende Mieteinnahmen.