Gebäudetyp-E-Gesetz: Bis 9. November läuft die Frist, Bauherren bekommen trotzdem keine Sicherheit

Das Bundesministerium der Justiz (BMJV) hat einen überarbeiteten Referentenentwurf zu einem Gesetz für den Gebäudetyp E vorgelegt. Länder und Fachverbände können dazu noch bis zum 9. November 2026 Stellung nehmen. Ziel des Entwurfs ist günstigeres Bauen über vereinfachte rechtliche Standards, erarbeitet gemeinsam mit dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB).

Der Zentralverband der Ingenieurvereine (ZBI) hat dazu eine Stellungnahme veröffentlicht. Der Verband unterstützt das Ziel, wirtschaftliches, ressourcenschonendes und innovatives Bauen zu erleichtern, warnt aber zugleich davor, Bürokratieabbau mit einem Verlust an Qualität und Rechtssicherheit zu erkaufen.

Zweiter Anlauf nach 2024: Warum der neue Entwurf anders ist

Bereits 2024 hatte das BMJV einen ersten Referentenentwurf vorgelegt. Der darauf aufbauende Regierungsentwurf wurde mit dem Ende der 20. Wahlperiode jedoch nicht verabschiedet. Der neue Entwurf setzt nun grundlegend anders an: Statt auf die anerkannten Regeln der Technik stellt er auf den vertraglich geschuldeten Qualitätsstandard ab.

Eine Sonderregelung für Bauverträge zwischen fachkundigen Unternehmern, die der Entwurf von 2024 noch vorsah, ist im neuen Text entfallen. Stattdessen sollen die Parteien eines Bauvertrags die Geltung eines gesetzlichen Basisstandards künftig in Textform vereinbaren können.

ZBI fordert Opt-in-Lösung und klare Qualitätsstandards

Der ZBI pocht auf eindeutige vertragliche Vereinbarungen, belastbare Qualitätsmaßstäbe und eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, die über die Bauphase hinausreicht.

Deshalb spricht sich der Verband für ein Opt-in-Modell aus: Erst eine ausdrückliche Einigung der Vertragsparteien soll den gesetzlichen Basisstandard zur Anwendung bringen, nicht eine automatische oder stillschweigende Geltung. Darüber hinaus fordert der ZBI, Komfort- und Ausstattungsmerkmale klar von den grundlegenden Anforderungen an Sicherheit, Gebrauchstauglichkeit und Dauerhaftigkeit zu trennen.

Was das für Bauherren, Käufer und Mieter bedeutet

Nach dem Entwurf gilt ein Gebäude als frei von Sachmängeln, wenn es die Technischen Baubestimmungen der Länder erfüllt. Diese decken Standsicherheit, Brandschutz, Hygiene, Gesundheit, Sicherheit, Barrierefreiheit, Schallschutz und Wärmeschutz ab. Außerhalb dieser Bestimmungen können Parteien eine Beschaffenheit unterhalb des üblichen Standards vereinbaren, allerdings nur mit einem deutlichen Hinweis in Textform.

Bei einem Verbraucherbauvertrag muss die Baubeschreibung diesen Hinweis, Angaben zum Schallschutzstandard und eine überschlägige Darstellung der ersparten Kosten enthalten. Folgeregelungen im Miet- oder Kaufrecht sieht der Entwurf bislang nicht vor, eine spürbare Zahl zu möglichen Einsparungen für Mieter oder Käufer nennt er damit nicht.

Der ZBI verweist zusätzlich auf die Bedeutung amtlich gesicherter Grundstücksgrenzen sowie qualifizierter Lage- und Höhenpläne für rechtssicheres und wirtschaftliches Bauen. Grunau gibt zu bedenken, dass vermeintliche Ersparnisse bei Planung und Vermessung sich im Nachhinein durch Planungsfehler, nachträgliche Aufmaße oder gestiegene Instandhaltungskosten ins Gegenteil verkehren können.

Wie es mit dem Gesetz weitergeht

Das Gesetz soll am ersten Tag des dritten Monats nach seiner Verkündung in Kraft treten. Das BMJV will es fünf Jahre nach Inkrafttreten evaluieren. Der ZBI spricht sich für eine wissenschaftliche und praxisorientierte Evaluierung aus, bei der Baukosten, Qualität, Planungs- und Rechtssicherheit sowie die langfristige Nutzbarkeit gleichermaßen berücksichtigt werden sollen.

Für Bauherren, Käufer und Mieter bleibt der Entwurf bis dahin vor allem eines: eine Ankündigung ohne belastbare Zahl zu möglichen Einsparungen oder Mietpreisfolgen. Wer jetzt plant, kann sich an folgenden Punkten orientieren.

• Wer einen Bauvertrag mit Gebäudetyp-E-Standard abschließt, sollte auf eine ausdrückliche und schriftliche Vereinbarung des Basisstandards bestehen.
• Bei Abweichungen vom üblichen Qualitätsstandard lohnt sich ein genauer Blick auf den vorgeschriebenen Hinweis in der Baubeschreibung.
• Käufer sollten gezielt nach dem Schallschutzstandard und der dargestellten Kostenersparnis fragen, bevor sie unterschreiben.
• Grundstücksgrenzen mit amtlicher Absicherung sowie fachlich geprüfte Lage- und Höhenpläne sollten Eigentümer und Bauherren einfordern, um nachträgliche Mehrkosten zu vermeiden.
• Mieter sollten im Blick behalten, dass der Entwurf bislang keine eigenen Regelungen für Miet- oder Kaufrecht vorsieht.