Immobilienpreise Niederösterreich: Warum Mödling das 24-Fache von Zwettl kostet

Die Immobilienpreise in Niederösterreich sind 2025 so stark gestiegen wie in keinem anderen österreichischen Bundesland: Eigentumswohnungen verteuerten sich im Jahresvergleich um 5,5 % und damit 2,4 Prozentpunkte stärker als im österreichischen Durchschnitt. Gleichzeitig klaffen die Preise zwischen den 24 Bezirken weit auseinander – bei Bauland liegt der teuerste Bezirk beim 24-Fachen des günstigsten.

Mödling ist in allen drei Kategorien der teuerste Bezirk

Spitzenreiter ist durchgängig der Bezirk Mödling: Dort kostete Bauland im Schnitt 623,9 Euro je Quadratmeter, eine Eigentumswohnung 4.007 Euro und ein Haus 5.245 Euro je Quadratmeter. Am unteren Ende liegt der Bezirk Zwettl, wo Bauland im Schnitt nur 26,2 Euro je Quadratmeter kostete. Die teuerste Einzelgemeinde war Perchtoldsdorf mit 879,2 Euro je Quadratmeter Bauland.

Der Markt in Niederösterreich wuchs 2025 stärker als im Rest Österreichs

Insgesamt wurden 2025 in Niederösterreich 24.620 Immobilientransaktionen registriert, darunter 4.563 neu eingetragene Eigentumswohnungen. Die Zahl der Eigentumswohnungsverkäufe stieg damit um 22,4 % gegenüber 2024 – österreichweit lag das Plus im Schnitt bei 21,7 %. Die durchschnittliche Kaufsumme für eine Eigentumswohnung in Niederösterreich betrug 2025 insgesamt 211.785 Euro.

Auch österreichweit zog der Markt an: Im ersten Halbjahr 2026 wurden laut Grundbuchdaten 66.591 Immobilien verbüchert, ein Plus von 22,3 % gegenüber dem Vorjahreshalbjahr. Der Umsatz auf dem gesamten österreichischen Immobilienmarkt stieg im selben Zeitraum um 27,9 % auf 19,59 Milliarden Euro – das dritthöchste Halbjahresergebnis seit Beginn der Aufzeichnungen.

Woran der Preisanstieg liegt

Ein Teil der Nachfrage wurde vorgezogen: Die Grundbuchgebührenbefreiung für Hauptwohnsitzkäufe endete am 30. Juni 2026 und wurde nicht verlängert. Im Juni 2026 lagen die Anträge beim Grundbuch deshalb um 38 % über dem Vorjahreswert.

Schon im Juli 2026 vergaben Banken dann um 18,6 % weniger Wohnkredite als im Vorjahresmonat, während der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnkredite auf 3,54 % stieg. Die Europäische Zentralbank hatte die Leitzinsen im Juni 2026 um 0,25 Prozentpunkte und am 16. September 2026 erneut angehoben, der Einlagensatz liegt seither bei 2,50 %.

Rechenbeispiel: Preisunterschied zwischen Speckgürtel und Wien

Eine 70 Quadratmeter große Eigentumswohnung kostete 2025 in Mödling beim dort geltenden Quadratmeterpreis rund 280.490 Euro. Dieselbe Wohnungsgröße kostete in Wien bei durchschnittlich 5.512 Euro je Quadratmeter rund 385.840 Euro. Die Differenz zwischen beiden Lagen liegt bei gleicher Wohnungsgröße damit rechnerisch bei rund 105.000 Euro.

Der Speckgürtel gewinnt Marktanteile

Genau diese Preisdifferenz lenkt die Nachfrage um: Sechs Bezirke rund um Wien kamen 2025 zusammen auf 2.516 Eigentumswohnungsverkäufe und damit auf 55,1 % aller Wohnungsverkäufe im Bundesland. 2023 lag dieser Anteil noch bei 49,1 %. Der Speckgürtel wird damit zum zentralen Markt für jene, die Wien nicht mehr leisten können oder wollen.

Für Bauwillige bleibt die Lage dagegen gespalten: Während die Nachfrage nach Grund im Speckgürtel steigt, blieben die Baulandpreise in strukturschwächeren Bezirken wie Zwettl vergleichsweise niedrig. 2025 wurden österreichweit nur 31.979 Wohnungen in neuen Gebäuden bewilligt – der niedrigste Wert seit Beginn der Erhebung 2010.

Was der Preisanstieg für den Wohnungsmarkt bedeutet

Die großen Preisunterschiede zwischen den 24 Bezirken zeigen ein Niederösterreich der zwei Geschwindigkeiten: Rund um Wien steigen Nachfrage und Preise gleichzeitig, während strukturschwächere Bezirke wie Zwettl von der Entwicklung weitgehend abgekoppelt bleiben.

Gleichzeitig dämpfen gestiegene Zinsen und das Auslaufen der Grundbuchgebührenbefreiung seit Juli 2026 die Kreditnachfrage, während die niedrige Zahl neu bewilligter Wohnungen das Angebot knapp hält.