Immobilien kreativ finanzieren: Vier US-Investoren kauften ohne klassische 80.000-Dollar-Anzahlung

Eine klassische Anzahlung von rund 80.000 US-Dollar bei einem Medianpreis von 400.000 Dollar gilt in den USA als übliche Einstiegshürde für Immobilienkäufer. Vier Investoren fanden stattdessen Wege, ihre erste Anlageimmobilie über vorhandene Vermögenswerte zu finanzieren – ohne diese Summe bar aufzubringen.

Die Beispiele zeigen: Wer Immobilien kreativ finanzieren will, kann auf Altersvorsorge, Hauseigenkapital oder sogar ein Fahrzeug zurückgreifen. Business Insider berichtete über die vier Fälle von US-Investoren.

Wie kam Lucy Zheng ohne Anzahlung an ihr erstes Haus?

Lucy Zheng erwarb 2023 ihre erste Anlageimmobilie in Detroit für etwa 60.000 Dollar. Sie brachte rund 15.000 Dollar aus eigenen Mitteln ein und finanzierte den Rest über ein Darlehen aus ihrem 401(k)-Altersvorsorgeplan.

Ihr arbeitgeberfinanzierter Plan erlaubte ihr, bis zu 50.000 Dollar oder 50 % des unverfallbaren Kontoguthabens aufzunehmen. Die Gebühr für das Darlehen betrug lediglich 75 Dollar. Zheng erhielt das Geld innerhalb weniger Werktage und schloss den Kauf binnen zwei Wochen ab.

Was machten Hauseigenkapital und ein abbezahlter Pick-up möglich?

Mark Kearney, der nie mehr als 52.000 Dollar im Jahr verdiente, nutzte eine Kreditlinie auf das Eigenkapital seines abbezahlten Hauptwohnsitzes im Wert von etwa 200.000 Dollar. Er eröffnete eine Linie über 30.000 Dollar, rund 15 % des Hauswerts, und kaufte damit ein Einfamilienhaus im Shenandoah-Tal in Virginia für 100.000 Dollar. Die monatlichen Mieteinnahmen lagen bei etwa 220 Dollar.

Kent He und seine Frau kauften ihren Hauptwohnsitz in San Diego 2019 für 800.000 Dollar. Nachdem der Wert um 200.000 Dollar gestiegen war, nahmen sie 80 % des Wertzuwachses als Immobilienkredit auf, bis zu 160.000 Dollar, und investierten das Geld in eine Kurzzeitvermietung.

Mike Savage wiederum beschritt einen ungewöhnlichen Weg: Er nutzte einen Kredit auf seinen abbezahlten Pick-up, um die Anzahlung für ein Haus mit drei Schlafzimmern und einem Badezimmer in Charleston, South Carolina, zu finanzieren – Kaufpreis 49.000 Dollar.

• 401(k)-Darlehen: bis zu 50 % des Guthabens, geringe Gebühr, schnelle Auszahlung
• Immobilienkreditlinie (HELOC): Beleihung des Eigenheims bis etwa 15–20 % des Werts
• Immobilienkredit auf Wertzuwachs: bis zu vier Fünfteln des gestiegenen Eigenkapitals
• Kredit auf ein Fahrzeug: abbezahlter Pick-up als Sicherheit für die Anzahlung

Welche weiteren Finanzierungswege gibt es ohne klassisches Eigenkapital?

Neben individuellen Vermögenswerten nennt der Finanzdienstleister Exporo weitere Modelle für Immobilien-Investments ohne hohe Eigenkapitalquote. Eine Vollfinanzierung ermöglicht laut Exporo eine Investition zu 100 % oder sogar bis zu 110 % inklusive Kaufnebenkosten, sofern die Immobilie rentabel ist.

Auch der Zusammenschluss mehrerer Investoren kann die Eigenkapitalhürde senken, da sich die Verpflichtungen teilen lassen. Private Geldgeber bieten laut Exporo eine Alternative, allerdings mit weniger Sicherheit als Bankkredite. Beim Konzept Rent-to-Rent wird eine Immobilie angemietet und profitabel weitervermietet, was eine Klärung mit dem Eigentümer erfordert.

Was bedeutet das für Käufer, Eigentümer und Mieter?

Für angehende Investoren zeigen die vier Beispiele, dass bereits vorhandenes Vermögen – Altersvorsorge, abbezahlte Immobilien oder Fahrzeuge – als Hebel dienen kann. Für Eigentümer mit gestiegenem Immobilienwert eröffnet sich dadurch die Möglichkeit, Eigenkapital freizusetzen, ohne das eigene Zuhause zu verkaufen.

Wer kein eigenes Vermögen als Sicherheit einsetzen will, findet laut Exporo auch im Crowdinvesting einen Einstieg: Hier wird Kapital mehrerer Anleger für ein Projekt gebündelt, was weniger Verwaltungsaufwand erfordert, allerdings mit niedrigerer Eigenkapitalrendite als bei klassischer Bankfinanzierung. Exporo ermöglicht demnach Investments bereits ab 500 Euro.

Tipps für Investoren ohne klassische Anzahlung

• Vorhandene Vermögenswerte prüfen: Altersvorsorge, Eigenheim oder Fahrzeuge können als Sicherheit dienen
• Konditionen genau vergleichen: Gebühren und Zinsen bei 401(k)-Darlehen oder Kreditlinien unterscheiden sich deutlich
• Rentabilität vor Vollfinanzierung sicherstellen, da keine Eigenkapitalpuffer vorhanden sind
• Bei Rent-to-Rent und Untervermietung frühzeitig die Zustimmung des Eigentümers einholen
• Alternativen wie Crowdinvesting prüfen, wenn kein eigenes Vermögen als Sicherheit zur Verfügung steht

Bild: Symbolbild, KI-erzeugt.