Immobilienfinanzierung: Mezzaninekapital bis zu 16 Prozent Zinsen für Projektentwickler

Mezzaninekapital: Zinsen von bis zu 16 Prozent als Alternative zur Bankfinanzierung

Bei der Immobilienfinanzierung suchen Projektentwickler zunehmend Alternativen zum klassischen Bankkredit. Spezialisierte Anbieter wie die Haspa PeB oder Alternate Capital schließen die Lücke mit Mezzaninekapital – zu Zinsen von 13 bis 16 Prozent pro Jahr. Das betrifft Eigentümer, Investoren und am Ende auch Käufer, wenn Bauprojekte sonst ins Stocken geraten.

• Banken finanzieren Immobilienprojekte laut Haspa PeB inzwischen nur noch bis zu 70 % des Loan-to-Cost-Verhältnisses.
• Mezzaninekapital schließt die Lücke zwischen Bankkredit und Eigenkapital, ohne dass der Projektträger Stimmrechte abgibt.
• Nach der Zinswende haben sich zahlreiche Kreditfonds dauerhaft vom deutschen Markt zurückgezogen.
• Verbliebene Anbieter wie die Haspa PeB und Alternate Capital prüfen Projekte deutlich strenger als früher.

Wie sich die Lage am Immobilien-Kapitalmarkt verändert hat

Vor der Zinswende lag der Auslauf bei Bankfinanzierungen laut Alternate Capital noch bei bis zu 90 % der Projektkosten. Inzwischen bewegt sich der Auslauf konservativer zwischen 65 und 75 %. Projektentwickler müssen laut Henning Möller, Geschäftsführer der Haspa PeB, dementsprechend mindestens 30 % Eigenkapital selbst aufbringen.

Genau an dieser Stelle setzen spezialisierte Mezzaninekapital-Geber an. Die Haspa PeB wurde 2017 gegründet und würde laut Möller bei Wohnungsbauprojekten etwa 50 % des erforderlichen Eigenkapitaleinsatzes mitfinanzieren. Alternate Capital vermittelt Nachrangkapital nach eigenen Angaben ab einem Bedarf von rund 750.000 Euro.

Warum Banken bei der Immobilienfinanzierung zurückhaltender sind

Nach Darstellung von Henning Möller ist der deutsche Markt für Mezzaninekapital fragmentiert und wird von kurzfristig orientierten Kapitalgebern dominiert. Gleichzeitig haben sich laut Alternate Capital nach Projektausfällen einige Kapitalgeber ganz aus dem Markt zurückgezogen. Gestiegene Basiszinsen führen dem Unternehmen zufolge zu höheren Renditeerwartungen bei Mezzanine-Kapital.

Wer heute Nachrangkapital sucht, muss daher mehr Substanz mitbringen. Projekte ohne echte Eigenmittel, ohne Track-Record oder ohne belastbaren Exit haben laut Alternate Capital schwache Chancen. Vorhaben erfahrener Sponsoren mit klarer Struktur werden dagegen bevorzugt geprüft.

Was die Alternativen für Eigentümer, Investoren und Mieter bedeuten

Für Projektentwickler bedeutet das höhere Finanzierungskosten: Die Haspa PeB verlangt für ihr Mezzaninekapital Zinsen von 13 bis 16 % im Jahr, bei Laufzeiten von bis zu vier Jahren. Dafür behält der Projektträger laut Alternate Capital die volle Kontrolle über sein Vorhaben, da Mezzaninekapital keine Stimmrechte kostet.

Für Eigentümer von Bestandsimmobilien eröffnet sich zudem eine zusätzliche Option: Mezzaninekapital lässt sich laut Alternate Capital auch zur Nachbeleihung bestehender Objekte einsetzen. Für Mieter und Käufer zählt am Ende vor allem eines: Ohne zusätzliches Kapital am Markt würden mehr Projekte verzögert oder gar nicht realisiert.

Prognose für die Immobilienfinanzierung am Kapitalmarkt

Die Haspa PeB konzentriert sich gezielt auf Hamburg und Berlin und beteiligt sich nach Angaben von Möller nur an Projekten mit gesichertem Baurecht – etwa mit Bauvorbescheid, 33er-Stand, B-Plan oder Baugenehmigung. Alternate Capital fokussiert sich auf den gesamten DACH-Raum und bezieht sein Kapital von Debt-Fonds, Family Offices und institutionellen Adressen.

Beide Anbieter setzen laut eigenen Angaben vor allem auf Partnerqualität: Für die Haspa PeB ist sie der wichtigste Faktor für Investitionsentscheidungen. Solange Banken bei der Immobilienfinanzierung zurückhaltend bleiben, dürfte die Nachfrage nach solchen Alternativen am Kapitalmarkt hoch bleiben.

Tipps für Projektentwickler, Investoren und Eigentümer

• Vor der Suche nach Mezzaninekapital das eigene Eigenkapital realistisch kalkulieren – Banken verlangen inzwischen oft 30 % und mehr.
• Baurecht frühzeitig sichern: Ohne Bauvorbescheid, B-Plan oder Baugenehmigung sinken die Chancen auf Nachrangkapital.
• Track-Record und Exit-Strategie klar dokumentieren, da Kapitalgeber nach der Zinswende selektiver prüfen.
• Zinskosten von 13 bis 16 % pro Jahr fest in die Projektkalkulation einplanen, nicht erst nachträglich.
• Bei Bestandsimmobilien prüfen, ob eine Nachbeleihung mit Mezzaninekapital eine Finanzierungslücke schließen kann.