Gutachter Michael Steinbach zeigt auf: Ab 12,6 Grad droht Schimmel an der Wand

Mit Beginn der Heizperiode nehmen Anfragen zu Schimmel in Wohnungen deutlich zu, berichtet Bausachverständiger Michael Steinbach. Entscheidend ist dabei ein einziger Wert: Sinkt die Oberflächentemperatur einer Wand im Winter unter etwa 12,6 Grad Celsius, reicht laut Steinbach schon die übliche Feuchte der Raumluft aus, damit sich Schimmel bildet. Die Wand muss dafür nicht einmal nass sein.

Für Mieter und Eigentümer stellt sich dann dieselbe Frage: Liegt es am Lüften, an der Bausubstanz oder an beidem? Steinbach ordnet die Ursachen in vier Gruppen und erklärt, wie sich die Herkunft des Schimmels messtechnisch belegen lässt, bevor die Verantwortung geklärt wird.

Wie entsteht Schimmel durch eine Wärmebrücke?

Nach Angaben von Steinbach entsteht Schimmel, sobald eine Fläche so stark auskühlt, dass sich Feuchtigkeit aus der Raumluft daran niederschlägt. Seinen Feststellungen zufolge zeigen sich diese Mängel vor allem an unisolierten Ecken von Außenwänden, in Fensterlaibungen, an den Kästen von Rollläden sowie an Wandflächen, die durch Schränke verdeckt sind. In Altbauten unterschreiten diese Stellen regelmäßig den Grenzwert der Norm DIN 4108-2, erklärt Steinbach.

In der Praxis trifft eine solche bauliche Schwachstelle häufig auf ein zweites Problem. Laut Steinbach liegen oft zwei Ursachen für Schimmelbildung übereinander, etwa eine kalte Wandecke zusammen mit zu seltenem Lüften oder mit neu eingebauten, besonders dichten Fenstern ohne passendes Lüftungskonzept.

Woran erkennen Fachleute Nutzerverhalten oder einen Bauschaden?

Für die Ursachenermittlung unterscheidet Steinbach vier Gruppen:

• Wärmebrücken im Bauteil, etwa schlecht gedämmte Wandecken oder Fensterlaibungen.
• Nutzerverhalten wie zu seltenes oder falsches Lüften und Heizen.
• Wassereintrag durch einen Bauschaden, etwa eine undichte Fassade oder ein Rohrleck.
• Bauliche Veränderungen wie neue, dichte Fenster ohne angepasstes Lüftungskonzept.

Um die tatsächliche Ursache zu belegen, setzt Steinbach nach eigenen Angaben Wärmebildkameras, Oberflächentemperaturmessungen, Datenlogger für Temperatur und Luftfeuchte sowie Materialfeuchtemessungen der Wand ein. Erst diese Kombination zeigt, ob die Wand selbst zu kalt ist oder ob Feuchte von außen eindringt.

Wer haftet bei Schimmel: Mieter oder Vermieter?

Im Mietverhältnis liegt die erste Beweislast beim Vermieter: Er muss laut Steinbach zunächst nachweisen, dass die Ursache des Schimmels nicht im Bauwerk selbst liegt. Erst danach rückt das Verhalten des Mieters in den Fokus. Welches Lüften dabei überhaupt zumutbar ist, hat der Bundesgerichtshof 2018 in einem Grundsatzurteil festgelegt.

Beim Hauskauf gilt ein anderer Maßstab: Verschwiegener Schimmel ist laut Steinbach ein Sachmangel, für den ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss nicht greift. Käufer, die nach dem Einzug Schimmel entdecken, sollten die Ursache daher messtechnisch klären lassen, bevor sie sich auf einen Vorwurf an Vormieter oder Verkäufer einlassen oder vorschnell selbst die Verantwortung übernehmen.