War es früher tatsächlich billiger, Immobilien zu erwerben?

Immobilien waren früher günstiger, die Zinsen dafür waren aber höher und die Löhne niedriger. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Deutschland und Österreich deutlich gestiegen, dafür sind die Zinsen gesunken. Die Lohnerhöhungen wirken sich aufgrund der derzeitigen Teuerungen nicht wirklich aus. Kann gesagt werden, wann der Kauf eines Eigenheims wirklich billiger gewesen ist? 

Äpfel nicht mit Birnen vergleichen 

Die junge Generation erscheint beim Thema Eigenheim derzeit frustriert. Viele denken gar nicht mehr an die Anschaffung eines Eigenheims, weil sie sich dieses nie leisten können, andere hoffen auf ein entsprechendes Erbe. „Früher waren Immobilien viel günstiger!“, scheint der einheitliche Tenor der jungen Generation zu sein. Stimmt das tatsächlich? 

Zur Beantwortung dieser Frage dürfen Äpfel nicht mit Birnen verglichen werden. Die Finanzkrise hat den Markt deutlich verändert, die Preise und die Zinsen sind gestiegen. Die Verschärfungen bei den Kreditvergaben seien laut Experten aber auch dringend notwendig gewesen. Um die Entwicklungen zu beurteilen, müssen drei Komponenten aufgeschlüsselt werden:

• Entwicklung der Immobilienpreise
• Entwicklung der Zinskonditionen
• Höhere Gehälter 

Entwicklung der Preise bei Immobilien

Die folgende Statistik zeigt die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland von 2004 bis zum 4. Quartal 2022. Der dargestellte Preisindex basiert dabei auf einem gewichteten Mittel aus Kauf- und Mietpreisen. Die Angaben beziehen sich auf eine Größe von 60 bis 80 Quadratmetern, bzw. Ein- und Zweifamilienhäusern aller Baujahre mit einer Größe von 100 bis 150 Quadratmetern sowie jeweils einer höherwertigen Ausstattung. Der Index zeigt im 4. Quartal des Jahres 2022 bezogen auf die Wachstumsregionen einen Wert von 205 Punkten. 

Hintergründe für die Preissteigerungen bei Immobilien

Die starke Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot hatte die Preise steigen lassen. In Deutschland wurde zwar grundsätzlich viel gebaut, aber der geschaffene Wohnraum reichte nicht aus, um den Bedarf zu decken. Daher gibt es auch derzeit noch speziell in Ballungsräumen Wohnungsnot, die zu steigenden Mieten und auch zu Preissteigerungen bei Kaufimmobilien führt. Bauland ist auch zunehmend immer weniger vorhanden, daher stiegen auch hier die Preise deutlich an. Zusätzlich führte die Niedrigpreispolitik der EZB zu einem Anstieg der Immobilienpreise. Die Finanzierung von Immobilien wurde zwar günstiger, aber durch die niedrigen Zinsen wurden auch andere Anlagemöglichkeiten weniger attraktiv. Daher wurde auch mehr in Immobilien investiert und die Preise stiegen an. 

Zinsentwicklung 

Im Jahr 1988 lag der durchschnittliche Bauzins bei 7,25 % bei einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Laufzeit von 35 Jahren. Im Vergleich dazu liegt der Bauzins heute bei rund 1,5 % und ist somit deutlich billiger. Die heutigen hohen Immobilienpreise werden also zu deutlich günstigeren Zinskonditionen angeboten. 

Entwicklung der Gehälter 

Eines scheint „damals“ wie heute gleich zu sein: Wer gut verdient, profitiert. Im Jahr 1988 verdiente ein Uni-Professor rund 2.650 Euro brutto, heute wären es 6.700 Euro brutto. Damit ist das Gehalt in den vergangenen 30 Jahren um 155 % gestiegen. Die erste Antwort lautet also, dass es für Gutverdiener in den vergangenen 30 Jahren günstiger geworden ist, eine Immobilie zu erwerben. Doch dies ist nur theoretisch richtig. Der Reallohnindex zeigt, dass die Einkünfte durch die Teuerung der Verbraucherpreise abgeschmolzen werden. Der Reallohn, also der Lohn abzüglich der Steuern und der Inflation, steigt fast gar nicht. Menschen, die nicht zu den Besserverdienern gehören, verdienen sogar weniger. Laut Auswertungen hat sich das Einkommen der 25- bis 29-Jährigen in den letzten 30 Jahren in Deutschland um 5 % verringert. 

Eigenkapital und Kaufnebenkosten 

Die Banken verlangen eine immer höhere Eigenkapitalquote. Günstige Kredite sind von der Bildfläche verschwunden. Das Eigenkapital ist auch notwendig, um die gestiegenen Kaufnebenkosten zu finanzieren. Ein Eigenheim ist derzeit nur für jene möglich, die Geld „auf der Kante“ haben. 

Gerade aus diesen Gründen hat der österreichische Immo-Investor Walter Temmer das Projekt „Ichkaufedeineimmobilie.com“ ins Leben gerufen. Denn dank seiner Geldreserven braucht er oft keinen Kredit und kann so Häuser leichter erwerben als viele andere Investoren. Das ist für Personen, die ihr Haus oder Grundstück verkaufen möchten, ein Vorteil, weil die gesamte Verkaufs-Abwicklung dadurch beschleunigt wird. Mehr dazu können Sie hier lesen.

Fazit: Grundsätzlich müssen viele Faktoren berücksichtigt werden, um zu beurteilen, ob ein Immobilienkauf für Eltern und Großeltern leichter war als heute für Jungfamilien. Experten sagen: „Es war früher nicht einfach und heute auch nicht!“