Vorkaufsrecht: Was versteht man darunter?

Mit einem Vorkaufsrecht sichert man sich das Recht gegenüber Dritten, eine Immobilie bevorzugt zu erwerben. Das Vorkaufsrecht berechtigt also, eine Immobilie vor anderen zu erwerben. Die Bedingungen dazu sollten genau ausverhandelt werden. Grundsätzlich kann das Vorkaufsrecht für jede Sache im Sinne des Gesetzes begründet werden, dennoch findet es überwiegend im Bereich der Immobilien Anwendung. Die Regelungen sind in Deutschland und Österreich sehr ähnlich. 

Vorkaufsrecht ist ein Sonderrecht 

Ein Vorkaufsrecht regelt den Zugriff auf eine Immobilie. Es handelt sich hierbei um ein gesetzlich oder vertraglich geregeltes Sonderrecht. Das Vorkaufsrecht berechtigt dazu, ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung bevorzugt zu erwerben, falls der Verpflichtete die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen möchte. Dabei gibt es einiges zu beachten. 

Immobilienerwerb mit einem Vorkaufsrecht 

Wenn jemand in Deutschland oder Österreich eine Immobilie erwerben möchte, auf der ein Vorkaufsrecht rechtlich verankert ist, so ist dies nur möglich, wenn der Vorkaufsberechtigte sein Recht nicht ausüben möchte. Das heißt konkret, solange der Vorkaufsberechtige keine endgültige Entscheidung trifft, heißt es abzuwarten bis entweder eine Kaufentscheidung oder ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht vom Vorkaufsberechtigten getroffen wird.

Besonderheit in Deutschland 

Grundsätzlich ist das deutsche und österreichische Recht im Bereich des Vorkaufsrechts ähnlich geregelt. Eine große Ausnahme bildet das gesetzliche Vorkaufsrecht in Deutschland, wenn eine Immobilie in Wohnungseigentum umgewandelt wird. Hier muss der Eigentümer dem aktuellen Mieter die Möglichkeit offenhalten, die Mietwohnung zu kaufen, bevor dies ein Dritter tut. Hintergrund ist hier der Mieterschutz. Das Vorkaufsrecht steht einem Mieter hier einmalig beim ersten Verkauf der Wohnung nach Aufteilung in Wohnungseigentum zu. In Österreich gilt dieses Recht nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen im Zusammenhang mit dem Mietkauf von Genossenschaftswohnungen. 

Fristen und Voraussetzungen

Die wichtigste Voraussetzung ist ein verbindliches Angebot oder ein wirksamer Kaufvertrag über die Immobilie zwischen dem bisherigen Eigentümer und einem Drittkäufer. Konkret heißt dies, dass der Eigentümer, sobald er einen potenziellen Käufer für eine Immobilie hat, den Inhaber des Vorkaufsrechts darüber informieren muss. In Deutschland setzt der Eigentümer dem Berechtigten eine Frist, innerhalb der er antworten muss. Bei Grundstücken gilt eine Frist von zwei Monaten. In Österreich hat der Berechtigte 30 Tage Zeit, um eine Entscheidung über den Immobilienkauf zu treffen. In dieser Zeit muss er den Eigentümer über seine Entscheidung informieren. Sollte es zu einem Kauf kommen, müssen auch die Konditionen eingehalten werden. Das heißt, dass diese weder besser noch schlechter sein dürfen als jene eines potenziellen anderen Käufers. 

Ist das Vorkaufsrecht eine sinnvolle Vorgehensweise? 

Sinnvoll ist das Recht, wenn man sich die Kaufberechtigung für eine Immobilie sichern möchte, die im Moment nicht zur Veräußerung steht. Der Besitzer einer Immobilie muss diesem natürlich zustimmen. Sinnvoll ist ein Vorkaufsrecht auch dann, wenn zum Beispiel einem Kind eine Wohnung, die sich im Besitz der Eltern befindet, verkauft wird und diese sich durch das Vorkaufsrecht die Möglichkeit offenhält, die Immobilie wieder zurückzuerwerben, da sie sich immer im Familienbesitz befunden hat. Ansonsten könnte das Kind diese ohne Einschränkung auch weiterverkaufen. 

Wo wird das Vorkaufsrecht festgehalten? 

Das Vorkaufsrecht wird im Grundbuch eingetragen. Es handelt sich dabei um ein persönliches Recht. Um das Recht zu regeln, ist ein Vorkaufsrechtsvertrag notwendig. Sobald das Recht im Grundbuch eingetragen ist, entsteht automatisch eine Vormerkung auf die Immobilie. Die Kosten, die dabei entstehen, belaufen sich auf ungefähr 500 Euro für den notwendigen Notariatsakt sowie die Gebühren für die Grundbucheintragung. Handelt es sich um komplexere Sachverhalte, können die Kosten durchaus auch höher sein. 

Gültigkeit eines Vorkaufsrechts 

Das Vorkaufsrecht gilt ein Leben lang und darüber hinaus. Somit ist es auch für alle gesetzlichen Erben bindend. Das Vorkaufsrecht ist aber auf der anderen Seite ein höchst persönliches Recht. Gemeint ist damit, dass es immer nur der jeweiligen Person zusteht. Daher ist es weder übertragbar noch vererbbar und erlischt automatisch mit dem Tod des Berechtigten. 

Wie wirkt das Vorkaufsrecht bei einem Erbe oder einer Schenkung? 

Erben sind an das Vorkaufsrecht gebunden. Sobald die Verlassenschaft abgeschlossen ist, dürfen Erben eine Immobilie verkaufen und den Erlös unter allen Beteiligten teilen. Erben müssen jedoch dabei immer das Vorkaufsrecht berücksichtigen. Beim Verkauf sind also genau die oben genannten Regeln zu beachten. Im Falle einer Schenkung kommt das vereinbarte Recht nicht zum Tragen. Ein solches gilt im Falle einer Schenkung nur, wenn dieser Rechtsvorgang in der Vereinbarung über das Vorkaufsrecht ausdrücklich als „Vorkaufsfall“ festgelegt wurde. Ein Vorkaufsrecht entfällt bei Verkäufen an Familienmitglieder und Personen der gesetzlichen Erbfolge.

Kann das Vorkaufsrecht umgangen werden?

Nein, kann es nicht. In der Praxis wird immer wieder versucht, ein Scheinangebot einzuholen. Dieses ist sehr hoch gestaltet und der Berechtigte wird nicht bereit sein, so viel für eine bestimmte Immobilie zu bezahlen. Doch wenn Vorkaufsberechtigte bewusst umgangen werden, haben sie ein Recht auf Schadenersatz. Um die Rechte abzusichern, wird das Recht auch im Grundbuch eingetragen. Somit weiß der Notar über das eingetragene Recht Bescheid.