15 Monate Pause zwischen zwei Mieterhöhungen: Welche Fristen Vermieter einhalten müssen

Um höchstens 20 % innerhalb von drei Jahren darf ein Vermieter in Deutschland die Miete auf dem Weg zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, in Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine niedrigere Grenze. Diese Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung steht in § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dazu kommen feste Fristen, und für Modernisierung, Betriebskosten und Indexmieten gelten eigene Regeln.

Die Kappungsgrenze schützt Mieter vor sprunghaften Erhöhungen, auch wenn die Miete deutlich unter dem Vergleichsniveau liegt. Sie gilt für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, nicht für jede Art der Mietsteigerung.

Was regelt die Kappungsgrenze nach § 558 BGB?

Nach § 558 Absatz 1 BGB kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt. Diese wird nach Absatz 2 aus den üblichen Mieten gebildet, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

Die Kappungsgrenze in Absatz 3 setzt dem eine zweite Obergrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete durch solche Erhöhungen um nicht mehr als 20 % steigen. Es gilt also immer der niedrigere Wert: die Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten nach den §§ 559 bis 560 zählen dabei nicht mit. Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist nach Absatz 6 unwirksam.

Begründen muss der Vermieter das Verlangen nach § 558a BGB in Textform, etwa mit einem Mietspiegel, einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder mit drei vergleichbaren Wohnungen.

Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben zur Wohnung, muss der Vermieter sie auch dann mitteilen, wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Wie die 20 % konkret wirken, zeigt eine Rechnung.

Wie wird mit 20 Prozent in drei Jahren gerechnet?

Ausgangspunkt ist die Miete drei Jahre vor dem Zeitpunkt, zu dem die neue Erhöhung wirksam werden soll. Alle Erhöhungen nach § 558 in diesem Zeitraum werden zusammengezählt.

Rechenbeispiel: Vergleichsmiete deutlich höher

1. Eine Wohnung kostet seit drei Jahren unverändert 800 Euro Kaltmiete. Nach dem Mietspiegel läge die Vergleichsmiete bei 1.000 Euro.
2. Mit Kappungsgrenze von 20 % darf die Miete höchstens auf 800 plus 160, also 960 Euro steigen.
3. In einem Gebiet mit 15-Prozent-Grenze sind es höchstens 800 plus 120, also 920 Euro.
4. Die Vergleichsmiete von 1.000 Euro wird in beiden Fällen nicht erreicht. Den Rest kann der Vermieter frühestens nach Ablauf weiterer Fristen und innerhalb eines neuen Drei-Jahres-Zeitraums verlangen.

Rechenbeispiel: Mehrere Erhöhungen

1. Vor drei Jahren lag die Miete bei 700 Euro. Vor einem Jahr wurde sie nach § 558 auf 770 Euro erhöht, ein Plus von 10 %.
2. Die Kappungsgrenze von 20 % auf 700 Euro ergibt höchstens 840 Euro.
3. Der Vermieter darf damit jetzt höchstens noch 70 Euro mehr verlangen, auch wenn die Vergleichsmiete höher liegt.
4. Gilt im Ort die 15-Prozent-Grenze, sind höchstens 805 Euro erlaubt, also nur noch 35 Euro mehr.

Ob im eigenen Ort 20 oder 15 % gelten, entscheiden die Länder.

Wo gilt die abgesenkte Grenze von 15 Prozent?

Nach § 558 Absatz 3 Satz 2 BGB beträgt die Kappungsgrenze 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil davon besonders gefährdet ist. Welche Gebiete das sind, bestimmen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung, jeweils für höchstens fünf Jahre.

Danach muss eine Verordnung erneuert werden, sonst gilt wieder die Grenze von 20 %. Welche Städte und Gemeinden aktuell erfasst sind, steht in der jeweiligen Landesverordnung des Landes. Auskunft geben auch Mietervereine, Haus- und Grundbesitzervereine oder die Gemeinde. Unabhängig vom Prozentsatz gelten überall dieselben Fristen.

Welche Fristen gelten für eine Mieterhöhung?

• 15 Monate unverändert: Die Miete muss nach § 558 Absatz 1 zu dem Zeitpunkt, an dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten gleich geblieben sein.
• Ein Jahr Sperrfrist: Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden dabei nicht berücksichtigt.
• Zustimmungsfrist: Der Mieter hat nach § 558b Absatz 2 bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens Zeit für seine Zustimmung.
• Wirksamkeit: Stimmt er zu, schuldet er die höhere Miete nach § 558b Absatz 1 ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.
• Klagefrist: Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, muss das aber innerhalb von drei weiteren Monaten tun.

Rechenbeispiel: Wann frühestens?

1. Die letzte Mieterhöhung wurde am 1. März 2026 wirksam.
2. Das nächste Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr danach gestellt werden, also ab 1. März 2027.
3. Geht es im März 2027 zu, läuft die Zustimmungsfrist bis Ende Mai 2027. Die neue Miete gilt ab 1. Juni 2027.
4. Zu diesem Zeitpunkt ist die Miete seit 15 Monaten unverändert, beide Fristen sind damit eingehalten.

Neben der Erhöhung bis zur Vergleichsmiete gibt es weitere Wege, auf denen die Miete steigen kann.

Welche Erhöhungen fallen nicht unter die Kappungsgrenze?

• Modernisierung: Nach § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Dafür gilt eine eigene Grenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete dadurch um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro. Kosten für ohnehin nötige Erhaltung zählen nicht mit.
• Betriebskosten: Nach § 560 BGB können gestiegene Betriebskosten bei einer Pauschale umgelegt oder Vorauszahlungen nach einer Abrechnung angepasst werden.
• Wegfall der Sozialbindung: Nach § 558 Absatz 4 gilt die Kappungsgrenze nicht, soweit eine Ausgleichszahlung des Mieters wegen Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und die Erhöhung den Betrag der zuletzt gezahlten Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
• Indexmiete: Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB richtet sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Sie muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben; eine Erhöhung nach § 558 ist dann ausgeschlossen.

Ob eine konkrete Mieterhöhung wirksam ist, prüfen Mietervereine, Verbraucherzentralen oder Fachanwältinnen und Fachanwälte für Mietrecht. Für die Indexmiete ist eine Änderung geplant.

Was soll sich bei Indexmieten ändern?

Die Bundesregierung hat den Gesetzentwurf Mietrecht II beschlossen. Nach Angaben des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz sollen in angespannten Wohnungsmärkten Steigerungen des Verbraucherpreisindexes oberhalb einer Grenze von 3,0 % pro Jahr nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden dürfen.

Steigt der Index etwa um 5 %, würde die Indexmiete nach diesem Modell nur um 3 plus die Hälfte von 2, also um 4 % steigen dürfen.

Der Entwurf sieht außerdem unter anderem einen pauschalen Möblierungszuschlag von 10 % der Nettokaltmiete und eine höhere Wertgrenze von 20.000 Euro für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungen vor. Das Gesetz ist noch nicht in Kraft; der geltende § 557b BGB enthält die Begrenzung bisher nicht. Bereits verlängert wurde nach dem Ministerium die Mietpreisbremse, bis 31. Dezember 2029.

Um wie viel darf meine Miete steigen?

Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, aber innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 %, in Gebieten mit Landesverordnung höchstens um 15 %. Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen zählen nicht mit.

Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Das Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, wirksam erst, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist.

Wie lange habe ich Zeit zum Zustimmen?

Bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Die höhere Miete gilt ab dem dritten Monat.

Gilt die Kappungsgrenze auch bei einer Indexmiete?

Nein. Bei einer Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 558 ausgeschlossen, die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex.

Woher weiß ich, ob bei mir 15 Prozent gelten?

Aus der Verordnung der Landesregierung, die die betroffenen Gemeinden für höchstens fünf Jahre festlegt. Mietervereine und Gemeinden geben Auskunft.