Gst. 55/00Wohnungsmarkt
LEG erwartet Abwertung von bis zu 1 Prozent: Was das für Mieter mit 7,29 Euro je m² heißt
Der Großvermieter LEG rechnet für das zweite Halbjahr 2026 mit einem negativen Bewertungsergebnis von bis zu 1 Prozent. Die Prognose bleibt, die Mieten steigen weiter.
Der Wohnungskonzern LEG Immobilien erwartet für das zweite Halbjahr 2026 ein negatives Bewertungsergebnis von bis zu 1 Prozent auf seinen Bestand. Das geht aus der Mitteilung zu den ersten neun Monaten hervor, die das Unternehmen am 12. November 2026 veröffentlicht hat. Die Gewinnprognose für das laufende Jahr bestätigt LEG trotzdem.
Wie groß ist die Abwertung wirklich?
Eine Abwertung hat LEG bislang nicht gebucht. Im ersten Halbjahr verbuchte der Konzern ein positives Bewertungsergebnis. Für das Gesamtjahr 2026 rechnet LEG deshalb mit einem neutralen Ergebnis. Der Wert je Aktie (EPRA NTA) liegt zum 30.09.2026 bei 138,25 Euro, zum 31.12.2025 waren es 137,14 Euro.
Die Bruttorendite des Bestands beträgt 4,9 %. Der Markt für Wohnimmobilien stabilisiert sich auf hohem Niveau, große Sprünge nach oben sind aber vorerst nicht eingeplant.
Was zahlen LEG-Mieter?
Die durchschnittliche Kaltmiete im vergleichbaren Bestand liegt bei 7,29 Euro/m². Die Ist-Miete stieg like-for-like um 3,9 %, davon entfielen 50 Basispunkte auf angehobene Kostenmieten im geförderten Bestand, und für das Gesamtjahr erwartet LEG ein Mietwachstum von 3,8 bis 4,0 %. Für 2027 stellt der Konzern 2,9 bis 3,1 % in Aussicht.
Die Nettokaltmiete stieg in den ersten neun Monaten um 3,6 % auf 712,4 Millionen Euro. Der Leerstand im vergleichbaren Bestand liegt bei 2,5 %, nach 2,7 % in den ersten neun Monaten 2025.
Wie steht der Konzern finanziell da?
- AFFO: 190,1 Millionen Euro, nach 181,3 Millionen Euro (plus 4,9 %)
- FFO I: 370,0 Millionen Euro, nach 370,7 Millionen Euro
- Schuldenquote (LTV): 46,5 %, nach 48,3 % zum 30.09.2025
- Finanzierungskosten: durchschnittlich 1,82 %, Laufzeit 5,4 Jahre
- Rating: Moody’s hob LEG auf Baa1 mit stabilem Ausblick an
Das Ziel, die Schuldenquote 2026 auf rund 45 % zu senken, hält LEG nicht mehr für erreichbar. Es gilt nun für 2027.
Verkäufe und Investitionen: Was ändert sich im Bestand?
Seit Jahresbeginn hat LEG rund 1.300 Wohnungen verkauft oder vereinbart und dabei rund 190 Millionen Euro erlöst. Das gesamte Verkaufsprogramm umfasst 5.000 Einheiten. Die Verkäufe sollen zum oder über dem Buchwert erfolgen. Zudem verkaufte LEG das 193.000 m² große Glasmacherareal in Düsseldorf an ein Joint Venture von Hines und Vastint.
In Instandhaltung und Modernisierung flossen 292,2 Millionen Euro. Für 2026 plant LEG mehr als 35 Euro/m², für 2027 rund 35 Euro/m².
Wie lautet die Prognose?
Für 2026 bleibt es bei einem AFFO von 220 bis 240 Millionen Euro. Für 2027 nennt LEG erstmals eine Spanne von 230 bis 250 Millionen Euro. Beide Werte berücksichtigen keine künftigen Portfoliooptimierungen.
