Maklerprovision in Österreich: Meist zahlt der Vermieter, Mieter höchstens zwei Mieten

Wer in Österreich eine Mietwohnung über einen Makler findet, muss seit 1. Juli 2023 nur noch dann Provision zahlen, wenn er den Makler selbst als Erster beauftragt hat. In der Praxis erteilt meist der Vermieter den Auftrag und zahlt deshalb auch die Provision, wie das Bundesportal der Republik erklärt. Stand: 13. November 2026.

Müssen Mieter doch zahlen, ist die Provision gedeckelt. Dieser Ratgeber erklärt das Bestellerprinzip, die Ausnahmen, die Berechnung und worauf Wohnungssuchende vor der Unterschrift achten.

Wer zahlt die Maklerprovision bei einer Mietwohnung?

Die Regel steht in § 17a des Maklergesetzes. Hat ein Vermieter oder eine von ihm berechtigte Person den Makler als ersten Auftraggeber mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt, darf der Makler eine Provision nur mit dem Vermieter vereinbaren.

Der Mieter zahlt dann nichts. Man spricht vom Bestellerprinzip oder Erstauftraggeberprinzip. Die Provision selbst ist eine einmalige Zahlung, die bei erfolgreicher Vermittlung des Mietvertrags fällig wird.

Für die große Mehrheit der Wohnungssuchenden, die auf ein Inserat antworten, fällt damit keine Provision an.

Wann Mieter doch zahlen

Nach § 17a Absatz 2 Maklergesetz kann ein Makler mit einem Wohnungssuchenden nur dann eine Provision vereinbaren, wenn dieser ihn als ersten Auftraggeber mit der Vermittlung beauftragt hat. Das trifft zum Beispiel zu, wenn jemand einen Makler gezielt mit der Suche nach einer Wohnung beauftragt, bevor dieser einen Auftrag vom Vermieter hat.

Auch dann ist eine Provision in drei Fällen ausgeschlossen. Das Gesetz nennt in § 17a Absatz 3:

1. Verflechtung: Vermieter oder Hausverwalter sind am Maklerunternehmen beteiligt oder haben dort Einfluss, oder umgekehrt der Makler beim Vermieter oder Verwalter.
2. Umgehung: Der Vermieter hat bewusst auf einen eigenen Maklervertrag verzichtet, damit der Wohnungssuchende als Erstauftraggeber zahlen muss.
3. Inserat: Der Makler hat die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder sie zumindest einem eingeschränkten Kreis von Interessenten auf andere Weise angeboten.

Gerade der dritte Punkt ist im Alltag wichtig. Wer auf ein Maklerinserat für eine bestimmte Wohnung antwortet, schuldet in der Regel keine Provision, weil der Makler die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters bewirbt.

Was der Makler belegen muss

Nach § 17a Absatz 4 muss der Makler jeden Maklervertrag über die Vermittlung einer Mietwohnung mit Datum schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger festhalten.

Verlangt er von einem Wohnungssuchenden Provision, muss er ihm darlegen, dass weder ein Erstauftrag des Vermieters noch einer der Ausnahmefälle vorliegt. Ausgenommen von diesen Regeln sind nach Absatz 6 nur Dienst-, Natural- und Werkswohnungen, die ein Arbeitgeber für seine Beschäftigten mietet.

Wie viel Provision ist höchstens erlaubt?

Muss der Mieter zahlen, richtet sich die Höhe nach dem Bruttomietzins. Dazu zählen der monatliche Hauptmietzins, die Nettomiete, und die Betriebskosten. Nicht dazu gehört die Umsatzsteuer. Heizkosten dürfen in keinem Fall eingerechnet werden. Ein Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie eine Küche fließt dagegen in die Bemessungsgrundlage ein.

Je nach Vertragsdauer gelten diese Obergrenzen:

• Unbefristeter Vertrag oder mehr als drei Jahre: höchstens zwei Bruttomietzinse
• Befristung bis zu drei Jahren: höchstens ein Bruttomietzins
• Spätere Verlängerung auf über drei Jahre oder Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag: zusätzlich ein weiterer Bruttomietzins

Auf die so berechnete Provision kommen jeweils 20 % Umsatzsteuer. Es handelt sich um Höchstbeträge. Weniger zu vereinbaren ist möglich.

So wird die Provision berechnet

Das folgende Beispiel geht von angenommenen Werten aus: 800 Euro Hauptmietzins, 150 Euro Betriebskosten und 60 Euro Heizkosten im Monat, jeweils ohne Umsatzsteuer.

1. Bruttomietzins: 800 Euro plus 150 Euro ergibt 950 Euro. Die 60 Euro Heizkosten bleiben außen vor.
2. Unbefristeter Vertrag: zwei mal 950 Euro ergibt 1.900 Euro, plus 20 % Umsatzsteuer von 380 Euro. Höchstens zulässig sind damit 2.280 Euro.
3. Befristung auf drei Jahre: ein Bruttomietzins von 950 Euro plus 190 Euro Umsatzsteuer, höchstens 1.140 Euro.
4. Spätere Verlängerung auf fünf Jahre: Ein weiterer Bruttomietzins darf verrechnet werden, also noch einmal höchstens 1.140 Euro.
5. Mit mitvermieteter Küche um angenommene 50 Euro im Monat: Der Bruttomietzins steigt auf 1.000 Euro, die Höchstprovision beim unbefristeten Vertrag auf 2.400 Euro.

Diese Beträge gelten nur, wenn der Mieter tatsächlich der erste Auftraggeber war. Hat der Vermieter den Makler beauftragt, zahlt der Mieter null Euro. Einen Maklerprovisionsrechner bietet die Arbeiterkammer an.

Was passiert, wenn trotzdem Provision verlangt wird?

Eine Vereinbarung ist nach § 17a Absatz 5 Maklergesetz unwirksam, soweit sie den Wohnungssuchenden verpflichtet, einem nicht provisionsberechtigten Makler oder dem Vermieter eine Provision oder sonstige Leistung für die Vermittlung oder den Abschluss des Mietvertrags zu zahlen.

Unwirksam ist auch eine Zahlung ohne gleichwertige Gegenleistung an den Vormieter oder an Dritte, etwa eine überhöhte Ablöse für Möbel. Das Verbot verbotener Ablösen nach § 27 des Mietrechtsgesetzes (MRG) bleibt daneben bestehen.

Verstöße sind außerdem eine Verwaltungsübertretung. Nach § 17a Absatz 7 Maklergesetz drohen einem Makler, der entgegen den Regeln eine Provision vereinbart, fordert oder annimmt, bis zu 3.600 Euro Geldstrafe. Dasselbe gilt für Vermieter, Vormieter oder Dritte, die verbotene Leistungen verlangen. Hält ein Makler einen Maklervertrag nicht schriftlich oder dauerhaft fest, sind bis zu 1.500 Euro möglich.

Geld zurückholen

Wer eine unzulässige Provision bereits gezahlt hat, kann sie zurückverlangen, weil die Vereinbarung unwirksam ist. Für verbotene Ablösen nach § 27 Absatz 1 MRG sieht das Gesetz einen Rückforderungsanspruch samt gesetzlichen Zinsen vor, der in zehn Jahren verjährt und auf den man nicht im Voraus verzichten kann.

Worauf achten Wohnungssuchende am besten vor der Unterschrift?

Ein paar Fragen helfen, Klarheit zu schaffen, bevor man etwas unterschreibt oder überweist.

1. Wer hat zuerst beauftragt? Den Makler fragen, ob ein Auftrag des Vermieters besteht. Wer auf ein Inserat für eine bestimmte Wohnung reagiert, zahlt in aller Regel nichts.
2. Welcher Vertrag wird unterschrieben? Ein Suchauftrag an den Makler kann zur Provisionspflicht führen. Vor der Unterschrift genau lesen, was beauftragt wird und mit welchem Datum.
3. Ist der Makler mit Vermieter oder Hausverwaltung verbunden? Bei Beteiligung oder Einfluss ist eine Provision vom Mieter ausgeschlossen.
4. Stimmt die Berechnung? Nur Hauptmietzins und Betriebskosten zählen, keine Heizkosten.
5. Werden andere Zahlungen verlangt? Ablösen an den Vormieter ohne gleichwertige Gegenleistung sind unwirksam.
6. Bestätigung schriftlich: Rechnungen, Inserate und Nachrichten aufbewahren, falls später Streit entsteht.

Die Liste ersetzt keine Beratung.

Muss ich als Mieter in Österreich Maklerprovision zahlen?

Nur, wenn man den Makler selbst als Erster beauftragt hat. Hat der Vermieter ihn beauftragt, zahlt er die Provision.

Seit wann gilt das Bestellerprinzip?

Seit 1. Juli 2023 für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen.

Wie hoch darf die Provision höchstens sein?

Zwei Bruttomietzinse bei unbefristeten Verträgen oder mehr als drei Jahren, einer bei bis zu drei Jahren, jeweils plus Umsatzsteuer.

Zählen Heizkosten zum Bruttomietzins?

Nein. Gezählt werden Hauptmietzins und Betriebskosten ohne Umsatzsteuer, mitvermietete Möbel aber schon.

Ich habe auf ein Maklerinserat geantwortet. Muss ich zahlen?

In der Regel nicht. Inseriert der Makler die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters, ist eine Provision vom Wohnungssuchenden ausgeschlossen.

Was droht Maklern bei Verstößen?

Eine Geldstrafe für unzulässig verlangte Provisionen oder für einen nicht festgehaltenen Maklervertrag.