Immobilien gelten als eine sichere Anlagemöglichkeit, gerade in Zeiten von starker Inflation. Doch lohnt es sich jetzt zu investieren? Wenn ja, in was für Immobilien sollte investiert werden? Neubauten oder Bestandsimmobilien? Eigentums- oder Mietwohnungen? Ein- oder Mehrfamilienhäuser?
Die Zahl der Investitionsmöglichkeiten ist groß. Das Angebot am Markt birgt hohe Renditen, aber auch genauso enorme Risiken. Bereits die Wahl des Standortes, das Alter einer Immobilie und deren Verwendung spielen dabei eine zentrale Rolle. Das gilt sowohl für private Investoren als auch für Unternehmer.
Energiekrise, Inflation und drohende Rezession
Der Ukraine Krieg, die Coronakrise aber auch die jahrelange “Null-Zins-Politik” der Europäischen Zentralbank (EZB) haben heute negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Die Folgen zeigen sich in einer extrem hohen Inflation, die es seit dem “Ölpreisschock” von 1973 in Deutschland nicht mehr gegeben hat.
Mit der hohen Inflation geht eine schwächelnde Konjunktur einher. Steigende Rohstoffpreise, explodierende Energiekosten und zunehmende Kreditzinsen bringen viele Privatpersonen und Unternehmer an ihre Belastungsgrenze.
Die Prognosen werden monatlich schlechter und immer weiter nach unten korrigiert, sodass die Wirtschaft dieses Jahr nahezu stagniert. Im schlimmsten Fall stehen Deutschland und Europa kurz vor einer Rezession. Renditen auf Finanzanlagen an Bank und Börse sehen zukünftig auch nicht gut aus. Sollte man also lieber in Immobilien investieren, um seine Vermögenswerte vor der Inflation zu retten?
In Neubau oder Bestandsimmobilie investieren?
Fest steht eines: Das Investment in Immobilien ist auch heute nicht ganz ohne Risiko. Die “goldenen Jahre”, in denen die Immobilienpreise immer weiter stiegen, sind vorbei. Dennoch muss es nicht sinnlos sein, eigenes Kapital in Immobilien anzulegen. Es stellt sich zunächst die Frage: Neubau oder Bestandsimmobilie?
Gestiegene Baukosten und hohe Kreditzinsen lassen Neubauten für Unternehmer auf den ersten Eindruck eher uninteressant wirken. Doch im Häuserbau stecken mehr Chancen, als man zunächst erkennt. Steigende Energiepreise rücken energieeffiziente Bauprojekte in den Fokus potentieller Kunden.
Wer privat investieren möchte, muss schon etwas stärker nachrechnen, ob sich das für ihn lohnt. Sollte viel Eigenkapital vorhanden sein und nur ein kleiner Kredit aufgenommen werden müssen, kann sich ein Neubau schnell rentieren. Wenn die Energiekosten weiterhin nur die Richtung nach oben kennen, kann sich ein energieeffizienter Neubau deutlich schneller lohnen.
Muss jedoch ein höheres Darlehen für das private Bauprojekt aufgenommen werden, so gilt es, einen günstigen Geldgeber zu finden. Andernfalls kann es bei steigenden Zinsen und hoher Inflation sehr schwierig werden, das Vorhaben zu finanzieren.
Dazu kommt, sollte man den Neubau nicht für sich selbst nutzen, das steigende Risiko einer Mieterinsolvenz bei schwächelnder Konjunktur. Auch Unternehmer sollten eine Mieterinsolvenz niemals aus den Augen verlieren!
Mit Bestandsimmobilie Geld verdienen
Neben dem Neubau steht noch der Kauf bereits bestehender Immobilien zur Auswahl. Beim Kauf sollte darauf geachtet werden, dass das Gebäude einen möglichst tadellosen Zustand aufweist.
Jüngere Gebäude, die bereits eine positive Energiebilanz vorzeigen, sind recht teuer und eignen sich daher eher für eine Eigennutzung. Aus Sicht eines Unternehmers können ältere Immobilien sehr interessant werden.
Wenn bestehende Gebäude oder Wohnungen in Hinblick auf eine gute Energieeinsparung saniert werden, werden auch sie zum Kauf oder zur Miete sehr gefragt sein. Insbesondere, wenn diese Objekte in Innenstadtnähe liegen, kann bei einem niedrigen Kaufpreis eine bessere Rendite erzielt werden. Energieeffiziente Objekte erzielen im Vergleich zu anderen Immobilien hier bis zu 35% höhere Preise!
Die Sanierung und der zeitnahe Weiterverkauf ist allerdings ein Geschäftsmodell, das nur für Unternehmen und nicht für Privatanleger in Frage kommt. Wer mehr als fünf Objekte in drei Jahren verkauft, wird vom deutschen Finanzamt als Investor eingestuft. Außerdem sind bei jedem Verkauf Steuern zu zahlen, die erst nicht mehr fällig werden, sobald das Objekt zehn Jahre im Besitz der Privatperson ist. Für “private Kleinunternehmer” ist Sanierung und anschließender Verkauf also eher unrentabel.
Der Immobilienmarkt: Verkauf vs. Vermietung
Mit Hinblick auf unterschiedliche Marktanalysen sinken die Immobilienpreise derzeit. Das kann unter anderem daran liegen, dass die niedrigen Kreditzinsen der vergangenen Jahre die Preise am Immobilienmarkt künstlich hochgehalten haben. Mit steigenden Zinsen und der hohen Inflation sinken die Marktpreise für Immobilien wieder.
Aber auch hier macht es Sinn, Geld zu investieren. Eins ist nämlich trotzdem gleich geblieben – die Nachfrage! Die Nachfrage hat sich durch die aktuelle wirtschaftliche Entwicklung lediglich verschoben. Während der Bedarf an Ein- oder Mehrfamilienhäusern zurückgeht, steigt das Interesse an Mietwohnungen.
Ein gutes Beispiel bietet München. Die Nachfrage an Objekten zum Kauf ist hier im Sommer 2022 um 26% zurückgegangen, während das Angebot um 19% gestiegen ist. Bei Mietwohnungen ist dieses Beispiel komplett ins Gegenteil gekehrt. Immobilien, die zur Miete ausgeschrieben wurden, besaßen eine Steigerung der Nachfrage um 17%. Das Angebot für Mietobjekte hingegen ist leicht zurückgegangen.
Insgesamt liegt der Wohnungsbedarf an Neubauten in Deutschland bei über 300.000 Stück im Jahr. Doch auch hier kommt es wieder auf den Standort an, wo sie errichtet werden. Besonders in Großstädten wird dringend neue Wohnfläche benötigt, während der Bedarf in kleineren Städten Vororten eher zurückgeht.
Der Kauf von Immobilien außerhalb der Großstädte lohnt sich wahrscheinlich als Investor nicht. Aber Privatpersonen können hier von günstigen Preisen profitieren, sofern sie das Objekt selbst nutzen. Mieter der gewünschten Zielgruppe zu finden, wird außerhalb der Großstädte eher schwierig. Eine hohe Monatsmiete wird man in ländlichen Regionen auch nicht verlangen können.
Fazit: Energieeffizient denken
Auch in Zeiten hoher Inflation kann eine Investition in den Immobilienmarkt durchaus Sinn ergeben. Man sollte an das Vorhaben nur mit Bedacht herangehen. Für private Nutzer stellt sich eher ein Eigenbedarf in den Vordergrund.
Vermieten oder ein zeitnaher Verkauf wirken bei geringen Investitionssummen privater Anleger eher unrentabel. Doch mit steigenden Energiepreisen können die Kosten für Neubau oder Sanierung eines Altbaus bei der Eigennutzung schnell wieder eingefangen werden.
Unternehmen hingegen können von der aktuellen Situation sogar noch profitieren, wenn sie mit Blick auf die Energieeffizienz das Projekt umsetzen. Hohe Energiekosten machen moderne oder sanierte Immobilien besonders nachgefragt und können hohe Renditen erzielen – bei Verkauf und bei Vermietung!
