Der Immobilienmarkt kämpft um frisches Eigenkapital

Die deutsche Immobilienbranche befindet sich in einer Phase tiefer Verunsicherung. Während über viele Jahre große Summen an Kapital scheinbar mühelos in Wohn- und Gewerbeobjekte flossen, ist der Markt seit der Zinswende in einer neuen Realität angekommen. Projekte verzögern sich, Transaktionen platzen und viele Unternehmen müssen sich plötzlich die Frage stellen, wie sie an das Eigenkapital kommen sollen, das für Investitionen und Übernahmen unerlässlich ist. Selten zuvor war der Markt so abhängig davon, wie bereitwillig Investoren ihre Mittel zur Verfügung stellen. Und gerade diese Bereitschaft ist derzeit stark eingeschränkt.

Ein Markt, der seine Dynamik verloren hat

Noch vor wenigen Jahren brauchte es kaum Überzeugungsarbeit, um Investoren von Immobilienbeteiligungen zu überzeugen. Der Markt galt als stabil, die Zinsen niedrig, das Risiko kalkulierbar. Doch mit dem abrupten Ende dieser Phase hat sich das Kräfteverhältnis verschoben. Die Finanzierungskosten sind deutlich gestiegen, die Bewertungen unsicherer geworden. Die früher so klaren Spielregeln für Investoren existieren in dieser Form nicht mehr.

Berater, die Unternehmen beim Kauf oder Verkauf von Beteiligungen begleiten, berichten von einem Markt, der sich nahezu festgefahren hat. Viele Transaktionen scheitern nicht an mangelndem Interesse, sondern am fehlenden Eigenkapital. Obwohl es grundsätzlich Käufer gäbe, fehlt oft das Geld, um größere Deals zuverlässig abzuwickeln.

Was Eigenkapital heute bedeutet

Eigenkapital kann im Immobiliensektor aus verschiedenen Quellen stammen: Kapitalerhöhungen an der Börse, Zuflüsse aus offenen und Spezialfonds, Beteiligungen von Private-Equity-Häusern, Mezzanine-Finanzierungen oder Investitionen staatlicher Institutionen. Diese Vielfalt galt lange Zeit als Stärke der Branche. Doch genau diese Quellen sind in den vergangenen zwei Jahren schwächer geworden.

Während in Zeiten niedriger Zinsen jährlich rund 20 bis 25 Milliarden Euro Eigenkapital in den deutschen Markt flossen, waren es 2024 laut Schätzungen nur etwa sieben Milliarden Euro. Eine Zahl, die die Tiefe der aktuellen Zurückhaltung eindrucksvoll zeigt. Obwohl für 2025 ein leichtes Wachstum erwartet wird, liegt das Volumen weiterhin weit hinter früheren Jahren.

Warum Anleger die Branche meiden

Die Gründe für die Zurückhaltung liegen auf mehreren Ebenen. Besonders stark wirkt sich die Situation an der Börse aus. Immobilienaktien sind für Investoren aktuell weniger attraktiv, da die Branche als stark verschuldet gilt und gleichzeitig durch höhere Zinsen mit sinkenden Bewertungen zu kämpfen hat. Das hat unmittelbare Folgen: Die Börse, die früher eine wichtige Rolle bei der Kapitalbeschaffung spielte, funktioniert für viele Immobilienunternehmen kaum noch.

Zwischen 2012 und 2022 gab es in der DACH-Region mehr als 20 Börsengänge aus der Immobilienbranche. Seit Beginn der Zinswende gelang lediglich ein einziger. Kapitalerhöhungen stoßen ebenfalls auf Zurückhaltung, mit wenigen Ausnahmen. Dass einzelne große Vermieter noch erfolgreich Geld einsammeln können, ist eher die Ausnahme als die neue Regel.

Auch institutionelle Anleger, etwa offene Fonds, zeigen sich defensiv. Zwar fließen weiterhin Gelder, doch längst nicht in den Mengen, die einst üblich waren. Viele Anleger schichten ihr Kapital in sichere Anleihen um, die inzwischen wieder attraktive Renditen bieten. Für Immobilien bleibt entsprechend weniger übrig.

Das ungelöste Bewertungsproblem

Neben dem Rückzug der Kapitalgeber ist ein weiterer Faktor entscheidend: die Preisfindung. Der Markt befindet sich in einer Phase der Neubewertung, in der alte Preisstrukturen nicht mehr greifen. Verkäufer orientieren sich häufig an früheren Höchstwerten, während Käufer die Risiken deutlich höher einschätzen. Diese Unsicherheit verhindert, dass sich viele Deals überhaupt in die Verhandlungsebene vorarbeiten.

Solange Verkäufer auf alten Vorstellungen beharren und Käufer starke Abschläge verlangen, bleibt der Markt blockiert. Für Anleger wiederum ist unklar, welche Werte tatsächlich stabil sind und in einem solchen Umfeld fließt kaum Geld.

Aussicht auf Erholung – aber nicht sofort

Trotz aller Schwierigkeiten gibt es Anzeichen dafür, dass sich die Lage langfristig wieder beruhigen könnte. Die Branche hat in den vergangenen Jahren bewiesen, dass sie sich auch aus schwierigen Phasen erholen kann. Doch bevor der Markt wieder in Bewegung kommt, müssen zwei Dinge geschehen: Die Bewertungen müssen sich auf einem neuen Niveau einpendeln, und die Kapitalgeber müssen das Vertrauen zurückgewinnen, dass Immobilien wieder eine kalkulierbare Anlage sind.

Bis dahin bleibt die Lage angespannt. Die Branche verfügt weiterhin über attraktive Geschäftsmodelle und langfristigen Bedarf, doch der Weg zu neuem Kapital ist steiniger geworden. Unternehmen, die solide finanziert sind und stabile Strategien verfolgen, können aus dieser Situation gestärkt hervorgehen. Für viele andere gilt: Die Phase des Wartens und der vorsichtigen Kalkulation ist noch nicht vorbei.