Der Einfluss von Zinssätzen auf den Immobilienkauf

Der Einfluss von Zinssätzen auf den Immobilienkauf ist erheblich und spielt eine zentrale Rolle bei der Entscheidung, ob Menschen in Immobilien investieren. Sowohl in Deutschland als auch in Österreich und der Schweiz haben sich die Immobilienmärkte in den letzten Jahren aufgrund schwankender Zinssätze drastisch verändert. 

Einfluss von Zinssätzen auf den Immobilienmarkt

Das Zinsniveau in Deutschland wird maßgeblich von der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst. Genauer gesagt, von den bedeutendsten geldpolitischen Instrumenten der EZB: den Leitzinsen. Die EZB legt drei Leitzinssätze fest, von denen der wichtigste der Zinssatz für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte ist. Zu diesem Zinssatz können sich Geschäftsbanken eine Woche lang Geld bei der Zentralbank leihen. Gemäß einem geldpolitischen Beschluss vom 6. Juni 2024 hat die EZB den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte gesenkt. Seit dem 12. Juni 2024 gilt ein durch die EZB festgelegter Zinssatz für das Hauptrefinanzierungsgeschäft von 4,25 %. Dies markiert die erste Zinssenkung seit Jahren und könnte Auswirkungen auf die zukünftigen Finanzierungskosten für Immobilien haben.

Der Immobilienmarkt in Deutschland

In Deutschland ist der Einfluss von Zinssätzen auf den Immobilienkauf besonders deutlich. In den letzten zehn Jahren haben niedrige Zinssätze zu einem Boom auf dem Immobilienmarkt geführt. Laut dem Statistischen Bundesamt stiegen die Immobilienpreise in Deutschland zwischen 2010 und 2020 um etwa 80 %. Experten wie Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft betonen, dass niedrige Zinssätze die Erschwinglichkeit von Immobilien verbessern und somit mehr Menschen in der Lage sind, Wohneigentum zu erwerben. Aktuell lagen die Zinsen für an private Haushalte vergebene Wohnungsbaukredite Ende März 2024 mit einer anfänglichen Zinsbindung von über 5 bis 10 Jahren bei durchschnittlich etwa 3,55 %. Der Zinssatz bei einer anfänglichen Zinsbindung von über 10 Jahren betrug im Schnitt 3,61 %.

Der Einfluss von Zinssätzen in Österreich

Ähnlich wie in Deutschland haben auch in Österreich die Zinssätze einen großen Einfluss auf den Immobilienkauf. Laut der Österreichischen Nationalbank stiegen die Immobilienpreise in Österreich zwischen 2010 und 2020 um durchschnittlich 60 %. Niedrige Zinssätze haben auch hier die Nachfrage nach Immobilien erhöht. Jedoch gibt es Unterschiede in der Marktstruktur. In Österreich spielt der Mietmarkt eine größere Rolle, was bedeutet, dass die Auswirkungen der Zinssätze auf den Kauf von Immobilien etwas gedämpfter sind. Die aktuellen Zinssätze, die sich ebenfalls bei rund 3,55 % für Kredite mit einer anfänglichen Zinsbindung von 5 bis 10 Jahren bewegen, beeinflussen auch hier den Markt signifikant.

Der Immobilienmarkt in der Schweiz

In der Schweiz sind die Auswirkungen von Zinssätzen auf den Immobilienkauf ebenfalls signifikant, aber der Markt zeigt einige Besonderheiten. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat seit langem eine Politik der Niedrigzinsen verfolgt, um die Wirtschaft zu stützen. Dies hat zu einem Anstieg der Immobilienpreise um etwa 50 % zwischen 2010 und 2020 geführt, so die Daten der SNB. Ein bemerkenswerter Unterschied zur Situation in Deutschland und Österreich ist die strenge Regulierung des Hypothekenmarktes in der Schweiz. Die SNB hat Maßnahmen ergriffen, um eine Überhitzung des Immobilienmarktes zu verhindern, darunter strengere Kreditvergaberegeln. Aktuell bewegen sich die Zinssätze für Wohnungsbaukredite ebenfalls bei etwa 3,55 %, was die Kaufkraft und Nachfrage weiterhin beeinflusst.

Die Nachfrage nach Immobilien verändert sich durch den Einfluss der Zinssätze

Steigende Zinsen erhöhen die Kosten für die Finanzierung einer Immobilie. Kaufinteressenten, die auf Kredite angewiesen sind, agieren vorsichtiger am Markt. Sinken die Zinsen, verbessern sich die Finanzierungskonditionen für Immobilienkäufer. Entsprechend ändert sich die Nachfrage der privaten Haushalte nach Wohnungsbaukrediten. Ebenso verhält es sich mit den Darlehensauszahlungen der Finanzinstitute zur Wohnimmobilienfinanzierung. Für die Berechnung der Zinsen für den Wohnungsbau spielen jedoch auch die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen und die Zinsen von deutschen Pfandbriefen eine wichtige Rolle.

Auch Investoren spüren den Einfluss von Zinssätzen

Immobilien, die als besonders wertstabil und inflationssicher gelten, werden oftmals sogar als „Betongold“ bezeichnet. Die Zinssprünge der näheren Vergangenheit machten sich deshalb auf dem Immobilien-Investmentmarkt besonders bemerkbar. Der Transaktionsmarkt für Wohnobjekte und -portfolios brach im Jahr 2022 regelrecht ein. Die gewerblichen Immobilieninvestments folgten ein Jahr später. Nach Ansicht der EZB kann Preisstabilität am besten bei einer Inflationsrate von 2 % gewährleistet werden.

Einfluss von Zinssätzen auf die Baubranche

Steigende Zinsen erhöhen die Kosten für die Finanzierung von Bauprojekten, sinkende Zinsen reduzieren die Finanzierungskosten. Dementsprechend agieren nicht nur die Projektentwickler, sondern auch die Eigenheimbauer. Die Zahl der geplanten Neubauprojekte sinkt oder steigt. Besonders im Fokus hierzulande: Der Wohnungsbau. Es fehlt Wohnraum – insbesondere bezahlbarer. Die aktuelle Bundesregierung hat sich bei Amtsantritt zum Ziel gesetzt, jährlich 400.000 Wohnungen zu bauen. Im Jahr 2023 waren es jedoch weniger als 300.000 neu errichtete Wohnungen.

Eines ist sicher: Der Zinssatz beeinflusst den Immobilienkauf extrem.