Schenkung in der Familie kostet weniger Steuer: Der Stufentarif von 0,5 bis 3,5 Prozent

Wer in Österreich eine Wohnung um 350.000 Euro kauft und einen Teil mit Kredit finanziert, zahlt allein an Steuern und Gerichtsgebühren schnell knapp 20.000 Euro zusätzlich.

Die wichtigsten Kaufnebenkosten Österreich sind die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % und die Eintragungsgebühr für das Grundbuch mit 1,1 %, bei einem Kredit kommt für das Pfandrecht ein Betrag von 12 Euro je 1.000 Euro Kreditsumme dazu. Die befristete Gebührenbefreiung für das Eigenheim ist ausgelaufen.

Die Sätze stehen im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) und im Gerichtsgebührengesetz (GGG). Das Bundesministerium für Finanzen erklärt die Grunderwerbsteuer, das Bundesministerium für Justiz auf oesterreich.gv.at die Grundbuchgebühren.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf?

Beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder Grundstücks beträgt die Grunderwerbsteuer nach dem BMF 3,5 % von der Gegenleistung, also im Regelfall vom Kaufpreis, mindestens aber vom Grundstückswert. Als entgeltlich gilt ein Erwerb nach § 7 GrEStG, wenn die Gegenleistung mehr als 70 % des Grundstückswerts beträgt.

Liegt die Gegenleistung zwischen 30 und 70 % des Grundstückswerts, spricht das Gesetz von einem teilentgeltlichen Erwerb: Dann wird der Vorgang in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, für die jeweils andere Sätze gelten. Bis 30 % gilt der Erwerb als unentgeltlich. Für Land- und Forstwirtschaft gelten eigene Regeln mit dem Einheitswert.

Auch beim Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, die Grundstücke besitzen, kann Grunderwerbsteuer anfallen: Nach dem BMF 0,5 % vom Grundstückswert bei Anteilsvereinigung, Gesellschafterwechsel oder Umgründung, bei Immobiliengesellschaften dagegen 3,5 % vom gemeinen Wert. Als unentgeltlich gelten nach § 7 GrEStG jedenfalls Erwerbe durch Erbanfall, Vermächtnis oder zur Erfüllung eines Pflichtteils. Günstiger wird es vor allem in der Familie.

Was gilt bei Schenkung und Übergabe in der Familie?

Bei unentgeltlichen Erwerben, etwa Schenkung oder Erbschaft, und bei Übertragungen im Familienverband gilt nach § 7 GrEStG ein Stufentarif vom Grundstückswert:

• für die ersten 250.000 Euro: 0,5 %
• für die nächsten 150.000 Euro: 2 %
• darüber hinaus: 3,5 %

Zum Familienverband zählen nach dem BMF unter anderem Ehegatten und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- und Pflegekinder sowie Geschwister, Nichten und Neffen. Wichtig: Unentgeltliche Erwerbe von derselben Person innerhalb der letzten fünf Jahre werden zusammengerechnet, damit die günstigen Stufen nicht mehrfach genutzt werden.

Rechenbeispiel: Übergabe einer Wohnung an die Tochter

1. Eine Mutter schenkt ihrer Tochter eine Wohnung mit einem Grundstückswert von 450.000 Euro.
2. Erste Stufe: 0,5 % von 250.000 Euro ergibt 1.250 Euro.
3. Zweite Stufe: 2 % von 150.000 Euro ergibt 3.000 Euro.
4. Rest: 3,5 % von 50.000 Euro ergibt 1.750 Euro.
5. Grunderwerbsteuer insgesamt: 5.250 Euro. Bei einem Kauf um denselben Betrag wären es 3,5 % oder 15.750 Euro.

Wie der Grundstückswert im Einzelfall ermittelt wird und ob die Übertragung als entgeltlich oder unentgeltlich gilt, sollten Beteiligte mit Notariat, Rechtsanwalt oder Steuerberatung klären. Unabhängig von der Steuer fällt bei jeder Eintragung eine Gebühr für das Grundbuch an.

Was kostet die Eintragung ins Grundbuch?

Die Eintragung ins Grundbuch, die sogenannte Einverleibung, dient nach oesterreich.gv.at dem unbedingten Rechtserwerb: Ein Recht wie das Eigentum oder ein Pfandrecht geht damit ohne weitere Bedingungen über. Zuständig ist das örtliche Bezirksgericht. Nach oesterreich.gv.at fallen dafür an:

• Eingabengebühr für den Antrag: 85 Euro
• Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht und das Baurecht: 1,1 % vom Wert des Rechts

Der Wert richtet sich beim Eigentum nach dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, bei Kaufverträgen in der Regel nach dem Kaufpreis. Begünstigt sind Rechtsgeschäfte im erweiterten Familienkreis und bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge: Dort wird mindestens das Dreifache des Einheitswerts, höchstens aber 30 % des Verkehrswerts angesetzt.

Bei einer Wohnung mit 450.000 Euro Verkehrswert sind das in der Familie höchstens 135.000 Euro Bemessungsgrundlage, also höchstens 1.485 Euro Eintragungsgebühr statt 4.950 Euro.

Bis 30. Juni 2026 gab es für das Eigenheim eine befristete Befreiung. Nach § 25a GGG in der Fassung BGBl. I Nr. 37/2024 waren Eintragungen für den Erwerb einer Wohnstätte bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro gebührenfrei, wenn der Antrag nach dem 30. Juni 2024 und vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht eingelangt ist. Für neue Anträge gilt sie nicht mehr.

Ausnahmen bestehen etwa, wenn schon vor dem 1. Juli 2026 eine Rangordnung für die Verpfändung oder die Einräumung von Wohnungseigentum angemerkt wurde. Voraussetzung war nach dem Gesetz außerdem ein entgeltliches Rechtsgeschäft, das nach dem 31. März 2024 geschlossen wurde, und dass das Gebäude dem dringenden Wohnbedürfnis des neuen Eigentümers dient.

Ab einer Bemessungsgrundlage von 2 Millionen Euro gab es keine Befreiung. Ob das im eigenen Fall zutrifft, weiß das Notariat. Wer finanziert, zahlt noch eine weitere Gebühr.

Was kommt bei einer Kreditfinanzierung dazu?

Wird ein Kredit mit einem Pfandrecht an der Wohnung besichert, muss auch dieses ins Grundbuch eingetragen werden. Dafür fallen nach oesterreich.gv.at 1,2 % vom Wert des Rechts an. Der Wert bestimmt sich nach dem Nennbetrag der Forderung beziehungsweise dem Höchstbetrag einschließlich der sichergestellten Nebengebühren, er kann also über der eigentlichen Kreditsumme liegen.

Wird zunächst nur eine Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung angemerkt, kostet das eine reduzierte Gebühr; die spätere Eintragung des Pfandrechts in dieser Rangordnung kommt dann hinzu. Wie hoch der Höchstbetrag im Kreditvertrag angesetzt wird, sollte man vor der Unterschrift mit der Bank klären.

Rechenbeispiel: Wohnung um 350.000 Euro mit Kredit

1. Grunderwerbsteuer: 3,5 % von 350.000 Euro ergibt 12.250 Euro.
2. Eintragung des Eigentums: 1,1 % von 350.000 Euro ergibt 3.850 Euro.
3. Eingabengebühr: 85 Euro.
4. Pfandrecht für einen Kredit mit einem Höchstbetrag von 300.000 Euro: 1,2 % ergibt 3.600 Euro.
5. Summe: 12.250 plus 3.850 plus 85 plus 3.600 ergibt 19.785 Euro, rund 5,7 % des Kaufpreises.

Rechenbeispiel: Haus um 600.000 Euro ohne Kredit

1. Grunderwerbsteuer: 3,5 % von 600.000 Euro ergibt 21.000 Euro.
2. Eintragung des Eigentums: 1,1 % ergibt 6.600 Euro.
3. Eingabengebühr: 85 Euro.
4. Summe: 27.685 Euro, rund 4,6 % des Kaufpreises.

Ohne Kredit wären es 16.185 Euro oder rund 4,6 %. Weil Steuer und Eintragungsgebühr prozentual berechnet werden, wachsen sie mit dem Kaufpreis; nur die Eingabengebühr ist ein fixer Betrag.

Nicht enthalten sind die Kosten für Vertragserrichtung, Treuhandschaft und Beglaubigung durch Notariat oder Rechtsanwalt sowie eine allfällige Maklerprovision. Diese sind frei vereinbar oder hängen von Tarifen ab, die hier nicht berechnet werden; Angebote und Auskünfte holt man am besten vor der Kaufentscheidung ein.

Grundbuchsgesuche sind nach oesterreich.gv.at grundsätzlich schriftlich beim örtlich zuständigen Bezirksgericht einzubringen; in einfachen Fällen, wenn alle Urkunden in der vorgeschriebenen Form vorliegen, kann man sie auch mündlich bei Gericht zu Protokoll geben. Die Eingabengebühr von 85 Euro fällt je Antrag an.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Österreich?

An Steuern und Gerichtsgebühren 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Eintragungsgebühr plus 85 Euro, mit Kredit zusätzlich 1,2 % für das Pfandrecht. Dazu kommen Vertragserrichtung und gegebenenfalls Makler.

Gibt es die Befreiung von der Grundbuchgebühr noch?

Nein. Sie galt für Anträge, die vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht eingelangt sind, mit wenigen Ausnahmen bei vorher angemerkten Rangordnungen.

Wie viel Grunderwerbsteuer zahlt man bei einer Schenkung?

Nach dem Stufentarif 0,5 % für die ersten 250.000 Euro, 2 % für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 % darüber, jeweils vom Grundstückswert.

Wovon wird die Eintragungsgebühr berechnet?

Beim Kauf in der Regel vom Kaufpreis. In der Familie mindestens vom Dreifachen des Einheitswerts, höchstens von 30 % des Verkehrswerts.

Was gilt bei einer Übertragung an den Lebensgefährten?

Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz zählen bei der Grunderwerbsteuer zum Familienverband, es gilt der Stufentarif. Auch bei der Eintragungsgebühr sind Lebensgefährten mit gemeinsamem Wohnsitz begünstigt.

Warum ist das Pfandrecht oft teurer als gedacht?

Weil die Gebühr vom Höchstbetrag samt Nebengebühren berechnet wird, der über der Kreditsumme liegen kann.