Untermiete mit Gewinn: Warum ein Berliner Mieter für 502 Euro Plus die Wohnung verlor

Für die Untervermietung brauchen Mieter in Deutschland die Erlaubnis des Vermieters, und bei einem berechtigten Interesse muss er sie in der Regel erteilen. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) gilt aber eine klare Grenze: Wer mit der Untermiete mehr einnimmt, als die eigene Wohnung kostet, hat keinen Anspruch und riskiert die Kündigung.

Gefragt ist das Thema vor allem dort, wo Wohnraum knapp ist. Wer für ein Auslandssemester, einen befristeten Job in einer anderen Stadt oder nach einer Trennung ein Zimmer abgeben will, möchte die Wohnung behalten. Genau dafür ist die Regel im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gedacht.

Wann muss der Vermieter die Untervermietung erlauben?

Ohne Erlaubnis darf ein Mieter nach § 540 BGB den Gebrauch der Mietsache keinem Dritten überlassen, vor allem nicht weitervermieten. Für Wohnraum gibt § 553 BGB dem Mieter aber einen Anspruch auf die Erlaubnis. Dafür müssen mehrere Bedingungen zusammenkommen:

• Das berechtigte Interesse ist nach Abschluss des Mietvertrags entstanden.
• Überlassen wird nur ein Teil des Wohnraums, nicht die ganze Wohnung.
• Gegen die Person des Untermieters und gegen die Überlassung spricht keiner der Ausschlussgründe des Gesetzes.

Als berechtigt erkennt der BGH auch den Wunsch an, die eigenen Mietkosten zu senken. Von dieser Regel weicht ein Mietvertrag nach § 553 Absatz 3 BGB nicht wirksam zum Nachteil des Mieters ab.

Wann darf der Vermieter Nein sagen?

§ 553 Absatz 1 Satz 2 BGB nennt drei Gründe, aus denen der Anspruch entfällt:

1. In der Person des Untermieters liegt ein wichtiger Grund vor.
2. Der Wohnraum würde übermäßig belegt.
3. Die Überlassung ist dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten.

Was im Einzelfall als wichtiger Grund oder als Überbelegung gilt, hängt von den Umständen ab. Bei Streit darüber helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin für Mietrecht weiter.

Was ein Mieter tun kann, wenn der Vermieter ablehnt

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, gibt § 540 Absatz 1 BGB dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht: Er kann das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern in der Person des Untermieters kein wichtiger Grund vorliegt. Besteht ein Anspruch nach § 553 BGB, kann er die Erlaubnis außerdem vor Gericht einklagen.

Auch mit Erlaubnis bleibt der Hauptmieter in der Verantwortung. Nach § 540 Absatz 2 BGB muss er ein Verschulden des Untermieters beim Gebrauch der Wohnung so vertreten, als wäre es sein eigenes. Endet das Hauptmietverhältnis, kann der Vermieter die Wohnung nach § 546 Absatz 2 BGB auch direkt vom Untermieter zurückfordern. Offen bleibt die Frage, ob der Vermieter für seine Zustimmung Geld verlangen darf.

Darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?

Nur unter einer Voraussetzung. Nach § 553 Absatz 2 BGB darf der Vermieter die Erlaubnis von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur so zuzumuten ist. Ein Zuschlag ist also kein Automatismus, sondern die Ausnahme. Einen festen Betrag oder Prozentsatz nennt das Gesetz nicht.

Stimmt der Mieter einer solchen Erhöhung zu, erhält er die Erlaubnis. Ob ein verlangter Zuschlag angemessen ist und ob die Überlassung überhaupt nur mit Zuschlag zumutbar wäre, ist eine Frage des Einzelfalls. Mit dem Urteil kam eine zweite Grenze hinzu, diesmal für den Mieter.

Was gilt seit dem BGH-Urteil?

Der BGH hat entschieden, dass kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht, wenn der Mieter damit einen Gewinn über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus erzielt. Ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung gibt § 553 BGB nach dem Urteil nicht her.

Rechenbeispiel: der Fall aus Berlin

1. Der Mieter einer Berliner Zweizimmerwohnung zahlte seit 2009 eine Nettokaltmiete von 460 Euro im Monat.
2. Wegen eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ab Anfang 2020 ohne Erlaubnis an zwei Untermieter, für 962 Euro nettokalt, mit Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten insgesamt 1.100 Euro im Monat.
3. Bei der Nettokaltmiete liegt die Differenz bei 962 minus 460, das sind 502 Euro im Monat. Aufs Jahr gerechnet sind das 12 mal 502 gleich 6.024 Euro.
4. Die Vermieterin mahnte ab und kündigte im Februar 2022 fristgemäß. Der BGH bestätigte die Räumung.

Die Rechnung vergleicht nur die Nettokaltmieten. Welche eigenen Kosten ein Mieter im Einzelfall gegenrechnen darf, ließ der BGH offen. Ebenso wenig musste er klären, ob die Überlassung von Möbeln einen höheren Preis rechtfertigen kann oder ob die Untermiete gegen die Mietpreisbremse verstieß.

Was ohne Erlaubnis droht

Die unerlaubte Untervermietung wertete der BGH als schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung. So hatte die Vermieterin nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB ein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung.

Das Gesetz kennt zusätzlich die fristlose Kündigung: Nach § 543 Absatz 2 Nummer 2 BGB ist es ein wichtiger Grund, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt und damit die Rechte des Vermieters in erheblichem Maß verletzt. Bei einer Pflichtverletzung ist nach § 543 Absatz 3 BGB in der Regel zuerst eine Abmahnung oder eine Frist zur Abhilfe nötig.

Für Mieter, die ein Zimmer abgeben wollen, folgt daraus ein klarer Ablauf:

• den Vermieter vorher um Erlaubnis bitten und den Untermieter benennen
• den Grund angeben, der nach Vertragsschluss entstanden ist, etwa einen Auslandsaufenthalt oder den Wunsch, die Mietkosten zu senken
• die Untermiete so bemessen, dass sie die eigenen Wohnkosten nicht übersteigt
• bei einem Zuschlag oder einer Ablehnung prüfen lassen, ob der Vermieter so entscheiden darf

Brauche ich für einen Untermieter die Erlaubnis des Vermieters?

Ja. Ohne Erlaubnis darf die Wohnung keinem Dritten überlassen werden. Bei einem berechtigten Interesse, das nach Vertragsschluss entstanden ist, muss der Vermieter sie aber in der Regel erteilen.

Darf ich meine ganze Wohnung untervermieten?

Der Anspruch aus § 553 BGB gilt nur für einen Teil des Wohnraums.

Darf ich mit der Untermiete Gewinn machen?

Nein. Nach dem BGH-Urteil entfällt der Anspruch auf Erlaubnis, wenn die Einnahmen die eigenen wohnungsbezogenen Kosten übersteigen.

Darf der Vermieter mehr Miete verlangen?

Nur eine angemessene Erhöhung und nur, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zuzumuten wäre.

Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?

Der Vermieter kann nach einer Abmahnung kündigen, ordentlich oder bei erheblicher Verletzung seiner Rechte auch fristlos.