Befristeter Mietvertrag in Österreich: Für wen seit 2026 fünf Jahre Mindestdauer gelten

Ein befristeter Mietvertrag für eine Wohnung muss in Österreich seit 1. Januar 2026 mindestens fünf Jahre laufen, wenn der Vermieter ein Unternehmer ist. Private Vermieter dürfen weiter auf drei Jahre befristen, kürzere Fristen sind im Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unwirksam.

Die neue Regel hat das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz ins MRG geschrieben. Für Mieter ist das vor allem bei Neuverträgen und Verlängerungen wichtig, denn alte Befristungen bleiben, wie sie sind. Wer seine Rechte kennt, kann auch vor Ablauf der Befristung aussteigen.

Wie kurz darf ein Mietvertrag in Österreich befristet sein?

Die Regeln stehen in § 29 MRG. Ein Mietvertrag endet danach durch Ablauf der vereinbarten Dauer nur, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind:

• Im Haupt- oder Untermietvertrag ist schriftlich vereinbart, dass er mit Ablauf der Zeit erlischt.
• Bei Wohnungen beträgt die ursprünglich vereinbarte Dauer oder die Verlängerung jeweils mindestens fünf Jahre, oder drei Jahre, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes war.

Eine Höchstdauer gibt es nach Angaben des Bundesportals oesterreich.gv.at nicht. Die Befristungsregeln gelten demnach unabhängig davon, ob es sich um Haupt- oder Untermiete handelt.

Ab wann die fünf Jahre gelten

Die Übergangsbestimmung in § 49k MRG regelt den Stichtag. Die neue Fassung von § 29 gilt für Mietverträge, die nach dem 31. Dezember 2025 geschlossen oder vertraglich oder gesetzlich erneuert werden. Für Befristungen, die vor dem 1. Januar 2026 vereinbart wurden, bleibt die bisherige Rechtslage anwendbar.

Für eine Befristung, die noch 2025 vereinbart wurde, ändert sich bis zu ihrem Ende nichts. Wird ein solcher Vertrag aber ab 2026 verlängert oder gesetzlich erneuert, gilt dafür die neue Mindestdauer. Auch für zu kurze Befristungen hat das Gesetz eine Antwort.

Wenn die Befristung zu kurz ist

Kann der Ablauf eines Mietvertrags wegen eines Verstoßes gegen diese Regeln nicht durchgesetzt werden, gilt er nach § 29 Absatz 3 MRG als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen oder erneuert.

Eine zu kurze Befristung bei einem gewerblichen Vermieter macht den Vertrag für den Mieter nicht unsicherer, sondern unbefristet. Ob eine Befristung im eigenen Vertrag wirksam ist, prüfen die Mieterberatungen der Arbeiterkammern, Mieterschutzorganisationen oder eine Anwältin für Mietrecht.

Gilt das für jede Wohnung?

Nein. Entscheidend ist, ob und wie weit das MRG anwendbar ist. Die Arbeiterkammer Wien unterscheidet drei Typen:

1. MRG gilt nicht: Hier gilt grundsätzlich das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB).
2. MRG gilt teilweise: Es gelten nur bestimmte Teile des MRG.
3. MRG gilt vollständig: Das MRG ist ganz anwendbar.

Die Mindestdauer betrifft folglich den zweiten und dritten Typ. Bei Wohnungen ohne MRG-Schutz hängt fast alles vom Vertrag ab, auch der vorzeitige Ausstieg.

Wann kann ich einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Nach § 29 Absatz 2 MRG hat der Mieter einer befristeten Wohnung nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer das Recht, vorzeitig zu kündigen. Gekündigt wird jeweils zum Monatsletzten mit einer Frist von drei Monaten, gerichtlich oder schriftlich.

Das Recht ist unverzichtbar und unbeschränkbar, ein Vertrag kann es also nicht ausschließen. Frühestens ist so nach Angaben von oesterreich.gv.at eine Kündigung zum Ende des 16. Monats möglich.

Wie die Fristen zusammenspielen, zeigt eine Rechnung.

Rechenbeispiel: Einzug am 1. März 2026

1. Ein Mieter unterschreibt bei einer Immobiliengesellschaft einen Vertrag ab 1. März 2026, befristet auf die Mindestdauer von fünf Jahren. Er endet mit 28. Februar 2031.
2. Das erste Jahr der Vertragsdauer ist mit Ende Februar 2027 abgelaufen. Ab dann darf der Mieter kündigen.
3. Mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten ist der früheste Endtermin der 30. Juni 2027. Das ist das Ende des 16. Monats.
4. Bei einem privaten Vermieter wäre die kürzeste Befristung drei Jahre, bis 28. Februar 2029. Der früheste Kündigungstermin des Mieters bliebe der gleiche.

Die Daten sind ein Beispiel. Wie die Kündigung im eigenen Fall formuliert und zugestellt wird, damit sie wirkt, erklären Mieterberatungen. Interessant wird es am Ende der vereinbarten Zeit.

Was passiert, wenn die Befristung abläuft?

Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Dauer, eine Kündigung ist dafür nicht nötig. Drei Wege sind möglich:

• Auszug: Der Mieter gibt die Wohnung zum vereinbarten Ende zurück.
• Verlängerung: Sie muss nach § 29 Absatz 4 MRG schriftlich erfolgen und ist beliebig oft möglich. Bei Wohnungen darf sie die Mindestdauer nicht unterschreiten.
• Nichts geschieht: Wird der Vertrag weder verlängert noch aufgelöst, gilt er nach § 29 Absatz 3 MRG einmalig als erneuert, bei privaten Vermietern entsprechend kürzer.

In der gesetzlich erneuerten Zeit kann der Mieter jederzeit zum Monatsletzten mit dreimonatiger Frist kündigen, gerichtlich oder schriftlich, auch schon im ersten Jahr. Läuft auch diese Erneuerung ab, ohne dass der Vertrag aufgelöst wird, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert. Es gelten die Regeln für unbefristete Verträge: Der Mieter kann in der Regel mit einmonatiger Frist zum Monatsletzten kündigen, so das Bundesportal.

Wie viel weniger Miete darf ein befristeter Vertrag kosten?

Für Wohnungen, auf die das MRG vollständig anwendbar ist, sieht § 16 Absatz 7 MRG einen Abschlag vor. Der höchstzulässige Hauptmietzins vermindert sich bei einem befristeten Hauptmietvertrag um 25 %. Wird der Vertrag in einen unbefristeten umgewandelt, fällt der Abschlag ab diesem Zeitpunkt weg, sofern er im Vertrag ziffernmäßig und schriftlich ausgewiesen wurde.

Ein Beispiel ohne konkrete Beträge: Wäre für eine Altbauwohnung unbefristet ein bestimmter Hauptmietzins höchstzulässig, dürfen bei einer Befristung höchstens drei Viertel davon verlangt werden. Nach den Erfahrungen der Arbeiterkammer wird dieser Abschlag häufig nicht berücksichtigt, was zu erheblichen Überzahlungen führen kann.

Die Frist für die Rückforderung ist bei befristeten Verträgen länger. Nach § 16 Absatz 8 MRG muss die Unwirksamkeit eines überhöhten Mietzinses grundsätzlich binnen drei Jahren geltend gemacht werden. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung oder Umwandlung in ein unbefristetes Verhältnis, die Verjährungsfrist beträgt dann zehn Jahre.

Für Mieter mit befristetem Vertrag folgen daraus einige praktische Schritte:

• prüfen, ob die Befristung schriftlich vereinbart ist und die Mindestdauer einhält
• klären, ob das MRG ganz, teilweise oder gar nicht gilt
• bei Altbauwohnungen nachrechnen lassen, ob der Abschlag berücksichtigt wurde
• das Ende der Befristung im Kalender vermerken und rechtzeitig über eine Verlängerung sprechen

Wie lange muss ein befristeter Mietvertrag in Österreich mindestens dauern?

Bei Wohnungen im Geltungsbereich des MRG fünf Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer ist, sonst drei Jahre. Das gilt für Verträge und Erneuerungen ab 1. Januar 2026.

Was ist, wenn mein Vertrag kürzer befristet ist?

Dann kann der Vermieter den Ablauf nicht durchsetzen, und der Vertrag gilt als unbefristet.

Kann ich vor Ablauf der Befristung ausziehen?

Ja, nach dem ersten Jahr mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten. Frühester Endtermin ist das Ende des 16. Monats.

Was passiert, wenn niemand etwas unternimmt?

Der Vertrag erneuert sich einmalig um fünf beziehungsweise drei Jahre. In dieser Zeit kann der Mieter jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen.

Muss ein befristeter Vertrag billiger sein?

Bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG verringert sich der höchstzulässige Hauptmietzins um ein Viertel.