Mietpreisbremse gilt bis Ende 2029: So holen Mieter zu viel gezahlte Miete zurück

Wer in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Wohnung neu mietet, zahlt laut Gesetz höchstens 10 % mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete. Liegt die vereinbarte Miete darüber, können Mieter sich wehren und zu viel gezahlte Beträge zurückverlangen, wenn sie rechtzeitig rügen.

Wann die Mietpreisbremse greift

Die Grundregel steht in § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Sie gilt bei Mietverträgen über Wohnraum in Gebieten, die eine Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. Die Verordnung muss begründet werden und die konkreten Tatsachen sowie die geplanten Gegenmaßnahmen nennen.

Ob eine Gemeinde aktuell in einem Verordnungsgebiet liegt, richtet sich nach der jeweiligen Landesverordnung, die Mieter für ihren Wohnort prüfen müssen.

Welche Ausnahmen Vermieter nutzen dürfen

Nicht jede Miete über der Grenze ist unzulässig. Nach § 556e BGB darf der Vermieter höchstens die Miete verlangen, die schon der Vormieter gezahlt hat. Änderungen aus dem letzten Jahr vor dem Ende des früheren Mietverhältnisses zählen dabei nicht mit. Auch eine Modernisierung in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn kann einen Aufschlag rechtfertigen.

Welche Auskunft Mieter verlangen können

Mieter können verlangen, dass der Vermieter Tatsachen mitteilt, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind. Das gilt, wenn diese nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter sie ohne großen Aufwand nennen kann. Erklärungen dazu bedürfen der Textform.

Wie die Rüge funktioniert und warum die 30 Monate zählen

Zurückverlangen können Mieter zu viel gezahlte Miete nur, wenn sie den Verstoß zuvor gegenüber dem Vermieter gerügt haben (§ 556g Absatz 2 BGB). Hat der Vermieter eine Auskunft erteilt, muss die Rüge darauf Bezug nehmen.

Die Frist ist wichtig: Wer mehr als 30 Monate nach Mietbeginn rügt oder erst nach Ende des Mietverhältnisses, kann nur die Miete zurückfordern, die nach Zugang der Rüge fällig wurde. Wer früher rügt, hat diese Einschränkung nicht. Die Rückzahlung richtet sich nach dem Bereicherungsrecht, und der Vermieter kann nicht einwenden, der Mieter habe die Überzahlung in Kenntnis der Lage gezahlt.

Rechenbeispiel: Was eine Überzahlung kostet

Die folgenden Zahlen sind eine Annahme zur Veranschaulichung, keine Marktdaten: Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern, ortsübliche Vergleichsmiete 9,00 Euro je Quadratmeter, vereinbart sind 12,00 Euro je Quadratmeter, keine Ausnahme nach § 556e.

• Zulässig sind 9,00 Euro plus 10 % = 9,90 Euro je Quadratmeter, also 693 Euro im Monat.
• Vereinbart sind 12,00 Euro mal 70 Quadratmeter = 840 Euro im Monat.
• Überzahlung: 840 minus 693 = 147 Euro im Monat.
• Bei Rüge im 12. Monat nach Mietbeginn: 12 mal 147 Euro = 1.764 Euro.
• Bei Rüge erst im 37. Monat, mit vier danach fälligen Monatsmieten: 4 mal 147 Euro = 588 Euro.

Die Rechnung ist vereinfacht, der tatsächliche Anspruch hängt von Vergleichsmiete und Ausnahmen im Einzelfall ab.

Was Mieter jetzt prüfen und tun können

• Prüfen, ob der Wohnort in einem Verordnungsgebiet liegt und der Vertrag dort geschlossen wurde.
• Die vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 % vergleichen.
• Den Vermieter in Textform um Auskunft zu Vormiete oder Modernisierung bitten.
• Die Rüge frühzeitig senden, am besten nachweisbar, und das Datum des Mietbeginns notieren.
• Bei Unsicherheit Beratung beim örtlichen Mieterverein oder einer Verbraucherzentrale suchen.

Das ist keine Rechtsberatung. Ob die Mietpreisbremse im Einzelfall greift, hängt vom Vertrag, vom Ort und von den Ausnahmen ab.