Mietkauf: Wann lohnt er sich?

Angesichts der aktuell schwierigen Finanzierungssituation und der strengen Kreditvergaberichtlinien in Deutschland wird der Erwerb von Wohneigentum für viele Menschen zunehmend unerreichbar. Die Einführung der KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) in Deutschland hat den Zugang zu Immobilienkrediten zudem weiter erschwert. Darüber hinaus bleiben die Kaufpreise und Zinssätze auf hohem Niveau, was viele davon abhält, ihren Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. In diesem Zusammenhang stellt das Mietkaufmodell eine interessante Alternative dar. Doch was genau bedeutet Mietkauf, welche Formen gibt es und wann lohnt es sich?

Was bedeutet Mietkauf?

Beim Mietkauf handelt es sich um eine spezielle Form des Mietens, bei der der Mieter das Recht erhält, die gemietete Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Dieses Modell ist insbesondere aus dem sozialen Wohnungsbau bekannt, bei dem gemeinnützige Bauvereinigungen diese Möglichkeit bieten. Hier ist der Mietkauf im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) geregelt, das bestimmte Vorgaben zur Ausgestaltung des Vertrags enthält.

Im freifinanzierten Wohnungsbau, also außerhalb der gemeinnützigen Bauträger, unterliegt der Mietkauf hingegen keiner gesetzlichen Regelung. Hier können Bauträger im Rahmen der Privatautonomie den Mietkaufvertrag frei gestalten. Es gibt daher eine Vielzahl von Möglichkeiten, wie ein solcher Vertrag strukturiert sein kann, was sowohl Chancen als auch Risiken birgt.

Flexible Gestaltungsmöglichkeiten des Mietkaufmodells

Die Flexibilität des Mietkaufmodells im freifinanzierten Wohnungsbau bietet verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten. So kann man wesentliche Vertragsbestandteile, wie die Anrechnung der Mietzahlungen auf den späteren Kaufpreis oder die Höhe eines Kaufoptionsentgelts, frei vereinbaren. Einige typische Vertragsgestaltungen umfassen:

• Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis: Hierbei können die monatlichen Mietzahlungen entweder gar nicht, teilweise oder vollständig auf den späteren Kaufpreis angerechnet sein.
• Kaufoption mit oder ohne Entgelt: Der Mieter kann entweder gegen Zahlung eines Optionsentgelts das Recht erwerben, die Immobilie zu kaufen oder die Kaufoption wird ohne zusätzliche Kosten gewährt.
• Festlegung des Kaufpreises: Der Kaufpreis kann entweder von Beginn an festgelegt oder durch eine Preisformel zu einem späteren Zeitpunkt bestimmt sein. In manchen Fällen bleibt der Preis anfänglich unbestimmt.
• Mietvorauszahlung: Oft ist eine Mietvorauszahlung in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes des späteren Kaufpreises verlangt, was die monatlichen Mietzahlungen reduzieren kann.

Für wen und wann lohnt sich Mietkauf?

Das Mietkaufmodell ist vor allem für Personen attraktiv, die sich aktuell aufgrund der strengen Kreditvergabevorgaben oder der hohen Zinsen keinen klassischen Immobilienkredit leisten können, aber dennoch langfristig Eigentum erwerben möchten. Es bietet die Möglichkeit, die Immobilie zunächst zu mieten und sich gleichzeitig das Recht zu sichern, sie später zu kaufen.

Das kann besonders in Zeiten hoher Kaufpreise und unsicherer Zinsentwicklungen sinnvoll sein, da der Käufer sich auf diese Weise Zeit verschaffen kann, um sein finanzielles Polster aufzubauen oder auf bessere Finanzierungsbedingungen zu warten.

Ein weiterer Vorteil für Mieter besteht darin, dass sie die Immobilie bereits vor dem Kauf bewohnen können, was ihnen ermöglicht, das Objekt im Alltag kennenzulernen und eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen. Gleichzeitig können sie sich den aktuellen Kaufpreis sichern, auch wenn dieser in der Zwischenzeit weiter ansteigen sollte.

Zudem kann das Mietkaufmodell auch für Bauträger eine lohnende Option darstellen. In einem angespannten Immobilienmarkt, in dem die Nachfrage durch erschwerte Finanzierungsmöglichkeiten sinkt, kann der Mietkauf eine Möglichkeit sein, Leerstand zu vermeiden und potenziellen Käufern eine langfristige Perspektive zu bieten.

Da der Mietkaufvertrag flexibel gestaltet werden kann, lassen sich Risiken und Chancen für beide Vertragsparteien außerdem individuell anpassen.

Formen des Mietkaufs: Echter und unechter Mietkauf

Aus steuerlicher Sicht wird zwischen zwei Formen des Mietkaufs unterschieden: dem „echten“ und dem „unechten“ Mietkauf.

• Echter Mietkauf: Beim echten Mietkauf geht das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie erst mit der Ausübung der Kaufoption, also nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer, auf den Mieter über. Bis dahin bleibt der Bauträger wirtschaftlicher Eigentümer.
• Unechter Mietkauf: Beim unechten Mietkauf erwirbt der Mieter bereits mit Abschluss des Mietkaufvertrags oder der wirtschaftlichen Übergabe der Immobilie das wirtschaftliche Eigentum. Dies hat insbesondere steuerliche Konsequenzen für den Bauträger, da er in diesem Fall nicht mehr als Vermieter auftritt, sondern der Vertrag als Verkauf gewertet wird.

Fazit: Wann ist ein Mietkauf sinnvoll?

Das Mietkaufmodell bietet eine flexible und attraktive Möglichkeit für Menschen, die sich den Traum vom Eigenheim aufgrund der schwierigen Finanzierungssituation aktuell nicht leisten können.

Er schafft sozusagen eine Brücke zwischen Mieten und Kaufen, bei der Mieter die Immobilie bereits vor dem Kauf nutzen können, während sie auf bessere Finanzierungsbedingungen oder ein höheres Eigenkapital hinarbeiten.

Gleichzeitig ermöglicht es Bauträgern, ihre Objekte besser zu vermarkten und Leerstand zu vermeiden. Allerdings sollte der Mietkaufvertrag rechtlich genau geprüft werden, um sicherzustellen, dass alle Vertragsparteien von den getroffenen Vereinbarungen profitieren.