Herausforderungen für Immobilienerben – worauf ist zu achten?

Eine Immobilie zu erben, zieht viele Überlegungen nach sich. Es gibt unterschiedliche finanzielle und rechtliche Aspekte zu beachten, wenn eine Immobilie geerbt wird. Die folgenden Aspekte beziehen sich auf Deutschland und werden durch rechtliche Hinweise für Österreich ergänzt. 

Erben ist ein emotionales Thema 

Erben ist mit vielen Emotionen verbunden und wird von Betroffenen gerne so lange wie möglich hinausgeschoben. Doch das Leben ist nicht prognostizierbar. Viele Menschen kommen schneller als gedacht in eine Situation, die emotional sehr herausfordernd ist.

Schritte, die beim Erbe von Immobilien wichtig sind 

• Prüfen, ob das Erbe werthaltig oder überschuldet ist
• Einblick in das Grundbuch beantragen
• 6-wöchige Ausschlagungsfrist für ein Erbe beachten 
• Vermeiden von Erbauseinandersetzungen mit Miterben
• Eventuelle Erbschaftssteuer prüfen
• Grundbucheintrag berichtigen 
• Optionen prüfen, was mit dem geerbten Objekt gemacht wird

Antreten einer Erbschaft 

Die entscheidende Frage ist, ob ein Erbe angetreten werden soll oder nicht. Für diese Entscheidung stehen in Deutschland und Österreich die gleichen drei Optionen zur Verfügung. Wichtig ist, dass in Deutschland eine Frist von 6 Wochen, beginnend mit der Eröffnung der Verlassenschaft, gilt. In Österreich muss diese Entscheidung innerhalb von 4 Wochen getroffen werden. Drei Optionen stehen grundsätzlich zur Auswahl: 

• Das Erbe bedingt antreten 
• Das Erbe unbedingt antreten
• Das Erbe ausschlagen

Sowohl das Vermögen als auch die Schulden werden vererbt. Mit dem Erbe sind unweigerlich einige Verpflichtungen verbunden. Bei einer Erbschaft muss dringend in Erfahrung gebracht werden, ob der Nachlass und insbesondere die Immobilie überschuldet oder werthaltig sind.

Kosten von Miterben 

Eine Immobilie kann auf mehrere Erben aufgeteilt werden. In einer Erbengemeinschaft können Erben nicht allein über eine Immobilie verfügen. Jeder Miterbe besitzt einen Erbanteil. Kein Erbe kann ohne den anderen handeln, daher ist es wichtig, sich möglichst schnell darüber zu einigen, was mit der Immobilie geschehen soll. 

Kosten in Deutschland

• Laufende Kosten: Dazu gehören die laufenden Kosten wie die Grundsteuer, Versicherungen und etwaige Darlehensraten, falls das Haus noch nicht abbezahlt wurde, aber auch Nebenkosten für Strom, Wasser und Heizung.
• Erbschein: Die Kosten für den Erbschein richten sich nach der Höhe des geerbten Vermögens. Sie setzen sich aus den Gebühren für die Erteilung des Erbscheins und der eidesstattlichen Versicherung zusammen. 
• Grundbuch: Sofern die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren geschieht, ist die Umschreibung kostenfrei.
• Kosten für die Auszahlung der Pflichtteilsberechtigten: Pflichtteilsberechtigte haben einen klar festgelegten Geldanspruch. Dieser wird vom Notar berechnet.

Erbschaftssteuer

In Deutschland fällt keine Erbschaftssteuer an, wenn folgende Punkte eintreten: 

• Wenn die geerbte Wohnung bis zuletzt von dem Verstorbenen selbst bewohnt wurde.
• Wenn der Wert des Erbes innerhalb der Erbschaftssteuerfreibeträge für die jeweilige Steuerklasse liegt.
• Wenn die Wohnung nach dem Erbfall für mindestens zehn Jahre von einem Kind, Ehe- oder Lebenspartner des Verstorbenen bewohnt wird. 

Mit welchen Kosten ist in Österreich zu rechnen?

Das Erbe ist aktuell in Österreich steuerfrei. Dennoch fallen Kosten an, obwohl die klassische Erbschaftssteuer nicht mehr eingehoben wird. 

• Grunderwerbsteuer: Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt vom Wert des Grundstücks und der Immobilie ab. Sie beträgt zwischen 0,5 und 3,5 % des Immobilienwerts. Als Bemessungsgrundlage werden der Einheitswert, der Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria oder eine gutachterbasierte Wertbestimmung herangezogen. 
• Grundbuchkosten: Nach der gerichtlichen Übergabe der Verlassenschaft muss innerhalb eines Jahres die Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Dabei wird der neue Eigentümer bekanntgegeben. Um die Eintragung zu ermöglichen, sind ein rechtskräftiger Einantwortungsbeschluss und ein Staatsbürgerschaftsnachweis notwendig. Die Eingabegebühr beträgt derzeit 42 Euro. Je nach individueller Erbsituation ist mit einer Zahlung von 1,1 % des Verkehrswertes oder des dreifachen Einheitswertes zu rechnen. Auch Sachverständigengebühren können noch anfallen. 

Eigennutzung der Immobilie

Bei Eigennutzung einer Immobilie muss der Zustand der Immobilie beachtet werden. Geld für mögliche Reparaturen muss investiert werden. Wenn das Objekt vermietet ist, hat der neue Eigentümer das Recht, den bestehenden Mietvertrag aufzulösen. Der Eigenbedarf muss begründet werden. 

Vermietung der geerbten Immobilie

Wenn eine Immobilie vermietet wird, sind für die eingenommenen Mieteinnahmen Steuern zu bezahlen. Dabei lohnt sich eine steuerliche Beratung. Dabei wird berechnet, ob sich eine Vermietung finanziell überhaupt lohnt. Vor allem die Instandhaltungskosten sind genau zu kalkulieren. 

Weiterverkauf einer Immobilie 

Vor dem Verkauf einer Immobilie müssen alle Schulden oder Hypotheken, die noch aufscheinen, vom Kaufpreis bezahlt werden. Der übriggebliebene Gewinn muss ebenfalls mit der Immobilienertragssteuer versteuert werden. Die Berechnung der Immobilienertragssteuer ist sowohl in Deutschland als auch in Österreich ein komplexes Thema, mit unterschiedlichen rechtlichen Hintergründen. Ein Notar kennt diese und berechnet anhand der vorliegenden Unterlagen die Steuer.

Erbschaftsvolumen in Deutschland beachtlich

Diese Statistik zeigt eine Prognose zum Erbschaftsvolumen in Deutschland im Zeitraum der Jahre von 2015 bis 2024 nach Vermögensart. Ein Vermögen in Summe von 3,067 Billionen Euro soll bis zum Jahr 2024 insgesamt vererbt werden.

Erben hat viel mit Verantwortung zu tun. Ein Erbe sollte Freude machen und nicht zur Belastung werden. Vorzeitiges Informieren und Kalkulieren ist auf jeden Fall von Vorteil.