Wem Deutschlands Grundstücke gehören: 35 Millionen Einheiten neu bewertet

Wer in Deutschland über Grundbesitz verfügt, ist in den allermeisten Fällen eine Privatperson: Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes gehörten zum Stichtag 1. Januar 2022 genau 81,3 Prozent der wirtschaftlichen Einheiten im Grundvermögen einzelnen natürlichen Personen oder Ehepaaren allein. Die Behörde hat am 12. November 2026 die aktuelle Statistik der Grundsteuerwerte vorgelegt, welche die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer bildet.

Was die Statistik erfasst

Mit der Grundsteuerreform erfolgte zum 1. Januar 2022 die erste umfassende Neubewertung des gesamten deutschen Grundbesitzes seit nahezu 60 Jahren. Die Auswertung erfasst insgesamt mehr als 35 Millionen wirtschaftliche Einheiten, darunter rund 31 Millionen bebaute und unbebaute Grundstücke sowie 4,4 Millionen Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Im Bereich der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe entfallen 73,6 Prozent auf einzelne Personen oder Ehepaare als Alleineigentümer.

Warum die Länder nicht direkt vergleichbar sind

Auf Basis einer Grundgesetzänderung aus dem Jahr 2019 können die Bundesländer eigene Bewertungsverfahren für das Grundvermögen anwenden. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben von dieser Öffnungsklausel Gebrauch gemacht. Diese fünf Bundesländer vereinen insgesamt 15,8 Millionen wirtschaftliche Einheiten auf sich, was knapp über der Hälfte des gesamten deutschen Grundstücksbestands entspricht.

Da sich die Berechnungsmodelle voneinander unterscheiden, sind lediglich die prozentualen Anteile innerhalb der jeweiligen Landessumme miteinander vergleichbar, nicht jedoch die absoluten Euro-Beträge.

Wo Unternehmen beim Grundvermögen vorn liegen

• In Hamburg stellen unternehmerisch tätige juristische Personen mit einem Anteil von 39,4 Prozent die größte Eigentümergruppe.
• In Berlin erreicht diese Gruppe mit 39,5 Prozent ebenfalls den höchsten Wert.
• Im Saarland fällt ihr Anteil am geringsten aus, während Privatpersonen oder Ehepaare dort mit 77,6 Prozent den bundesweiten Spitzenwert erzielen.

Betrachtet man speziell die Wohngrundstücke in jenen Bundesländern, die das Bundesbewertungsgesetz anwenden, verzeichnet Berlin den niedrigsten Anteil von Privatpersonen oder Ehepaaren (51,2 Prozent) und gleichzeitig den höchsten Anteil unternehmerisch tätiger juristischer Personen (31,0 Prozent). Alle übrigen Länder mit dem Bundesmodell liegen um mehr als zehn Prozentpunkte unter diesem Wert.

Was bei Land- und Forstwirtschaft im Osten anders ist

In Bayern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein liegt der Eigentümeranteil von Privatpersonen oder Ehepaaren jeweils über 80 Prozent. Diese vier Bundesländer vereinen insgesamt 83,3 Milliarden Euro und damit rund die Hälfte der gesamten Grundsteuerwerte des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens.

In den ostdeutschen Flächenländern fällt dieser Anteil spürbar niedriger aus und reicht von 42,4 Prozent in Mecklenburg-Vorpommern bis zu 54,7 Prozent in Sachsen-Anhalt. Dort bilden unternehmerisch tätige juristische Personen eine weitere gewichtige Eigentümergruppe mit Anteilen zwischen 17,7 Prozent in Sachsen und 24,6 Prozent in Brandenburg.

Was der Grundsteuerwert für die eigene Grundsteuer heißt

Der Grundsteuerwert dient ausschließlich als rechnerische Bemessungsgrundlage und entspricht bisher nicht der zu zahlenden Steuer. Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in mehreren Schritten: Zunächst setzt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest, woraus sich mithilfe der Steuermesszahlen der Grundsteuermessbetrag ergibt, auf den anschließend die jeweilige Kommune ihren individuellen Hebesatz anwendet. Wie hoch die persönliche Steuerlast ausfällt, hängt somit maßgeblich vom Hebesatz vor Ort ab.

Zudem kann der ermittelte Grundsteuerwert deutlich vom tatsächlichen Marktwert einer Immobilie abweichen. Die tatsächlichen Einnahmen der Kommunen aus der Grundsteuer für 2025, das erste Erhebungsjahr nach der Neubewertung, hat das Statistische Bundesamt bereits am 15. Oktober 2026 im Rahmen des Realsteuervergleichs 2025 veröffentlicht.

Wie Eigentümer die Zahlen einordnen können

• Die Erhebung bildet gesamtwirtschaftliche Eigentümerstrukturen ab und ersetzt keinen individuellen Steuerbescheid: Aus dem hohen Anteil von Privatpersonen lässt sich keine Aussage über die Steuerbelastung im Einzelfall ableiten.
• Wer die eigene Grundsteuerlast nachvollziehen möchte, sollte den festgestellten Grundsteuerwert, den Steuermessbetrag sowie den aktuellen Hebesatz der Gemeinde direkt auf dem Bescheid prüfen.