Erbschaftsteuer auf geerbte Häuser: 100.000 Euro weniger Wert sparen 11.000 Euro

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, zahlt Erbschaftsteuer auf den Wert, den das Finanzamt nach Bewertungsregeln ermittelt. Liegt der tatsächliche Marktwert darunter, können Erben den niedrigeren Wert nachweisen und so mehrere tausend Euro Steuer sparen.

Warum die Erbschaftsteuer jetzt so viel Geld einbringt

Die Finanzämter setzten 2025 laut Statistischem Bundesamt Erbschaft- und Schenkungsteuer von 21,4 Milliarden Euro fest, das sind 60,8 % mehr als im Vorjahr und ein neuer Höchstwert. Das übertragene Vermögen lag bei 141,1 Milliarden Euro. Allein vererbtes Grundvermögen, also vor allem Häuser, Wohnungen und Grundstücke, kam auf 33,0 Milliarden Euro, ein Plus von 20,3 %.

Welche Freibeträge und Steuersätze gelten

Nach dem Erbschaftsteuergesetz (§ 16) bleiben für Kinder 400.000 Euro steuerfrei. Darüber greift in der Steuerklasse I (§ 19) ein Satz von 7 % bis 75.000 Euro, 11 % bis 300.000 Euro und für höhere Beträge ein weiterer, höherer Satz.

Weil jeder Euro Steuerwert über dem Freibetrag besteuert wird, wirkt eine zu hohe Bewertung unmittelbar.

Warum der Steuerwert über dem Marktpreis liegen kann

Das Finanzamt besichtigt Häuser in der Regel nicht, sondern rechnet mit Bodenrichtwerten, Vergleichspreisen und pauschalen Annahmen. Nach Darstellung der Frankfurter Immobilienbewertung Heid, die Verkehrswertgutachten anbietet, bleiben dadurch Sanierungsstau und Leerstand unberücksichtigt. Das Unternehmen weist selbst darauf hin, dass seine Mitteilung auch Werbung ist.

Wie Erben einen niedrigeren Wert nachweisen

Das Bewertungsgesetz regelt den Gegenbeweis in § 198. Kann der Steuerpflichtige belegen, dass der gemeine Wert zum Bewertungsstichtag unter dem ermittelten Steuerwert lag, wird der niedrigere Wert angesetzt. Als Nachweis kommen drei Wege infrage:

• ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses,
• ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen,
• ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande kam.

Rechenbeispiel: Was 100.000 Euro Unterschied ausmachen

Angenommen, das Finanzamt setzt für ein geerbtes Haus 600.000 Euro an, der Marktwert liegt aber bei 500.000 Euro. Ein Kind hat 400.000 Euro Freibetrag und erbt nur dieses Haus.

• Mit Steuerwert 600.000 Euro: 200.000 Euro steuerpflichtig, bei 11 % sind das 22.000 Euro.
• Mit nachgewiesenem Wert 500.000 Euro: 100.000 Euro steuerpflichtig, bei 11 % sind das 11.000 Euro.

Die Rechnung ist vereinfacht: Nachlassverbindlichkeiten und weiteres Vermögen sind nicht berücksichtigt. Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt von dessen Kosten ab.

Welche Entlastungen es für vermietete Häuser gibt

Wohnimmobilien, die zu Wohnzwecken vermietet sind, werden nach § 13d des Gesetzes nur mit 90 % ihres Werts angesetzt. Das gilt unter anderem nicht, wenn das Objekt zu Betriebsvermögen oder land- und forstwirtschaftlichem Vermögen gehört.

Was das Verfassungsgericht noch klärt

Das Bundesverfassungsgericht verhandelte am 12. Oktober 2026 auf Antrag der Bayerischen Staatsregierung über die Grundbesitzbewertung (§ 12 Abs. 3), die Freibeträge und die Steuersätze. Ein Urteil wird Anfang 2027 erwartet.

Was Erben jetzt tun können

• Zustand des Hauses am Todestag mit Fotos, Angeboten und Mietverträgen festhalten.
• Den Steuerbescheid auf den angesetzten Wert prüfen und die Einspruchsfrist von einem Monat ab Bekanntgabe beachten.
• Vor einem Gutachten oder Verkauf einen Steuerberater fragen, ob der Nachweis nach § 198 Bewertungsgesetz sinnvoll ist.