Teilmärkte im Immobilienmarkt: Von Wohn- bis Spezialimmobilien
Teilmärkte im Immobilienmarkt: Von Wohn- bis Spezialimmobilien
Teilmärkte im Immobilienmarkt bieten vielfältige Investitionsmöglichkeiten. Sie reichen von Wohnimmobilien über Gewerbeimmobilien bis hin zu Sozial- und Spezialimmobilien. Jede Kategorie folgt eigenen Regeln und beeinflusst die Gesamtentwicklung des Marktes.
Wohnimmobilien: Der größte Teilmarkt in Deutschland
Wohnimmobilien sind der bedeutendste Teilmarkt im deutschen Immobiliensektor. Sie umfassen Gebäude oder Gebäudeteile, die hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Diese Objekte können von Eigentümern selbst bewohnt oder vermietet werden. Im Jahr 2023 wurden in Deutschland rund 19,6 Millionen Wohngebäude gezählt. Darin befanden sich am 31. Dezember 2023 rund 42,2 Millionen Wohnungen. Zählt man die Wohnungen in Nichtwohngebäuden hinzu, steigt der Gesamtbestand auf knapp 43,7 Millionen Einheiten.
Diese Zahlen verdeutlichen die enorme Bedeutung des Wohnungsmarktes. Doch die Nachfrage übersteigt in vielen Regionen das Angebot. Besonders in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München steigen die Mieten weiter an.
Das macht Wohnimmobilien trotz steigender Zinsen weiterhin attraktiv für Investoren. Die folgende Grafik zeigt die Entwicklung des Wohnungsbestandes in Deutschland im Überblick, basierend auf den Stichtagsdaten des 31. Dezember der jeweiligen Jahre.
Gewerbeimmobilien: Motor der Wirtschaft
Der Markt für Gewerbeimmobilien ist der zweitgrößte Teilbereich und umfasst Büro- und Einzelhandelsimmobilien sowie Logistik- und Industriegebäude. Diese Immobilien dienen Unternehmen als Arbeits- und Verkaufsflächen.
München und Berlin sind die Bürohauptstädte Deutschlands. Mit jeweils etwas mehr als 22 Millionen Quadratmetern verfügen die beiden Städte über die größten Büroflächenbestände der Bundesrepublik. Auf den Plätzen drei und vier folgen Hamburg und Frankfurt am Main. Beide Städte können immerhin mehr als 15 bzw. mehr als 10 Millionen Quadratmeter an Bürofläche aufweisen.
Trotz der zunehmenden Beliebtheit des Homeoffice bleibt der Bedarf an Büroflächen in zentralen Lagen hoch. Unternehmen setzen vermehrt auf flexible Flächenkonzepte, um den veränderten Arbeitsgewohnheiten gerecht zu werden. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach Logistikimmobilien, da der Onlinehandel weiter wächst. Die folgende Grafik zeigt die Verteilung der Büroflächen in Deutschland.
Sozialimmobilien: Immobilien mit gesellschaftlichem Nutzen
Sozialimmobilien spielen eine wichtige Rolle für das Gesundheitssystem und die soziale Infrastruktur. Dazu zählen Krankenhäuser, Kliniken und Pflegeheime. Diese Gebäude dienen der Erkennung, Behandlung und Rehabilitation von Krankheiten sowie der Betreuung älterer Menschen.
Aufgrund des demografischen Wandels steigt die Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen. Bis 2040 wird die Zahl der Menschen über 65 Jahre deutlich zunehmen. Investitionen in Sozialimmobilien gelten deshalb als krisensicher. „Die alternde Gesellschaft erhöht den Bedarf an modernen Pflegeheimen“, erklärt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft.
Spezialimmobilien: Maßgeschneidert für besondere Zwecke
Spezialimmobilien, auch Sonderimmobilien genannt, sind Gebäude, die für eine spezifische Nutzung konzipiert wurden. Beispiele sind Bahnhöfe, Kraftwerksgebäude oder Hotels. Diese Immobilien folgen eigenen Marktmechanismen, da sie oft langfristig an bestimmte Betreiber vermietet sind.
Hotels haben in den letzten Jahren eine wechselhafte Entwicklung erlebt. Während die Pandemie zu einem Einbruch führte, erholt sich die Branche dank steigender Reisezahlen wieder. Besonders gefragt sind Hotels in touristisch attraktiven Regionen wie den Alpen oder an der Nord- und Ostsee.
Immobilieninvestments: Schwankungen trotz hoher Nachfrage
Die aktuellen wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten beeinflussen auch den deutschen Investmentmarkt für Immobilien. Das zeigt sich deutlich am Transaktionsvolumen im Bereich der Gewerbeimmobilien. Im Jahr 2023 wurden rund 24,1 Milliarden Euro investiert – im Vergleich zu mehr als 50 Milliarden Euro im Jahr 2022 ein erheblicher Rückgang.
Auch bei Wohnimmobilien setzte sich der Abwärtstrend fort. Das Investitionsvolumen lag 2023 bei rund 8,2 Milliarden Euro, während es 2021 noch 50 Milliarden Euro betrug. Besonders betroffen sind Wohnportfolios, die aus mehr als zehn Wohneinheiten bestehen und als attraktive Anlageobjekte gelten.
Chancen und Risiken für Investoren
Trotz der aktuellen Rückgänge bleibt der Immobilienmarkt langfristig attraktiv. Wohnimmobilien bieten stabile Einnahmen durch Mieteinnahmen, während Gewerbeimmobilien vom Wirtschaftswachstum profitieren. Sozialimmobilien gelten als besonders krisensicher, da der Bedarf unabhängig von konjunkturellen Schwankungen besteht.
Dennoch sollten Investoren die Risiken im Blick behalten. Steigende Zinsen erhöhen die Finanzierungskosten und können die Rendite schmälern. Zudem könnte die Nachfrage nach Büroflächen durch den Trend zum Homeoffice weiter sinken.
