Ein Haus der Energieeffizienzklasse H verbraucht über 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr. Bei 150 Quadratmetern Wohnfläche entstehen dadurch jährliche Heizkosten von mindestens 6.250 Euro. Genau solche Objekte kaufen Profis gezielt, während private Käufer meist einen Bogen darum machen.
Im Kurzüberblick:
- Leerstehende Immobilien lassen sich leichter sanieren als vermietete Objekte.
- Nach einer Modernisierung sind bei Neuvermietung höhere Mieten erzielbar als bei Bestandsmietern.
- Eine Fassadendämmung kostet bei einem 150-Quadratmeter-Haus zwischen 30.000 und 50.000 Euro.
- Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet neue Eigentümer zu bestimmten Sanierungsschritten.
Warum sind Problemimmobilien für Profis interessant?
Ein Sanierungsstau entsteht, wenn Instandsetzungen über Jahre aufgeschoben wurden. Für viele Eigentümer wirkt das abschreckend, für Profis ist es die Ausgangslage einer Rechnung: Leerstand erleichtert Reparaturen und Modernisierungen, weil keine Rücksicht auf Bestandsmieter nötig ist. Nach dem Umbau lässt sich bei Neuvermietung eine höhere Miete verlangen als zuvor.
Finanziell macht eine Aufwertung von Immobilien aber nur dann Sinn, wenn der Mehrertrag in einem vernünftigen Verhältnis zu den investierten Mitteln bleibt. Einen pauschalen Preisabschlag, ab dem eine Problemimmobilie automatisch attraktiv wird, gibt es nicht. Entscheidend ist die Relation aus Einkaufspreis, Sanierungsbedarf und der Unsicherheit über künftige Kosten.
Was kostet die Sanierung einer Immobilie mit Energieklasse H?
Bei energetischen Maßnahmen unterscheiden sich Aufwand und Wirkung deutlich. Eine Fassadendämmung senkt den Energieverbrauch um 30 bis 40 % und kostet je nach Umfang 30.000 bis 50.000 Euro. Eine Dachdämmung ist mit 15.000 bis 30.000 Euro günstiger und spart 20 bis 40 % Energie.
- 3-fach verglaste Fenster: 500 bis 1.500 Euro pro Fenster, 10 bis 25 % Einsparung.
- Wärmepumpe für ein 150-Quadratmeter-Haus: 20.000 bis 40.000 Euro, 50 bis 70 % weniger Energieverbrauch gegenüber einer alten Gas- oder Ölheizung.
- KfW-Programm 261: Kredit bis 150.000 Euro je Wohneinheit für die Sanierung zum Effizienzhaus.
- BAFA-Förderung für Wärmepumpen: 30 bis 40 % Zuschuss, maximal 18.000 Euro.
Nicht jede teure Technik zahlt sich für Mieter aus. Einfache Maßnahmen wie eine Bodenrenovierung, ein frischer Wandanstrich oder eine Badmodernisierung wirken auf die Vermietbarkeit oft stärker als komplexe technische Ausstattung. Smart-Home-Lösungen führen nach Einschätzung Dritter nicht automatisch zu einer höheren Zahlungsbereitschaft der Mieter.
Welche Sanierungspflichten gelten nach dem Eigentümerwechsel?
Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet neue Eigentümer von Einfamilienhäusern zu bestimmten Schritten, wenn das Haus nach dem 1. Februar 2002 erworben wurde. Heizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind, müssen sofort oder spätestens nach zwei Jahren ausgetauscht werden. Nicht gedämmte Dachböden oder oberste Geschossdecken sind binnen zwei Jahren zu dämmen, Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen sofort.
Erben und Personen, die bereits vor 2002 Eigentümer waren, sind von dieser Pflicht befreit. Für Profis, die gezielt Immobilien mit Sanierungsbedarf erwerben, gehören diese Fristen fest in die Kalkulation.
Doch nicht jedes Problem lässt sich mit Kapital lösen: Eine schlechte Lage mit geringer Wohnungsnachfrage bleibt auch nach einer Sanierung schwer vermietbar. Ungünstige Grundrisse oder unpassende Wohnungsgrößen können die Vermietbarkeit dauerhaft einschränken, unabhängig vom Zustand der Heizung oder der Energieklasse.
Bild: Symbolbild, KI-erzeugt.
