Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen liegen aktuell bei rund 4,2 Prozent, wie der FMH-Index für September 2026 zeigt. Damit wird eine flexible Baufinanzierung für viele Käufer und Anschlussfinanzierer deutlich teurer als noch vor wenigen Jahren. Ein Vergleich von 19 Baufinanzierern zeigt nun, welche Banken bei flexiblen Tilgungsoptionen am besten abschneiden.
- Die monatliche Rate für einen 400.000-Euro-Kredit steigt von 1.867 Euro bei 3,6 % Zinsen auf 2.033 Euro bei 4,1 % Zinsen.
- 1822direkt, Gladbacher Bank, Sparda-Bank West und BBBank schneiden bundesweit mit „sehr gut“ ab.
- Ein Forward-Darlehen erlaubt es, aktuelle Zinsen bis zu 60 Monate im Voraus festzuschreiben.
Wie stark sind die Zinsen für eine Baufinanzierung gestiegen?
Wer eine Anschlussfinanzierung aus dem Jahr 2016 abgelöst hat, kannte damals Zinssätze von etwa 1,2 %. Heute liegt der FMH-Index für zehnjährige Darlehen bei 4,20 %, im September 2026 reichte die Spanne von etwas mehr als dreieinhalb Prozent bis 4,45 %. Für einen Kredit über 400.000 Euro bedeutet der Unterschied zwischen 3,6 % und gut vier Prozent Zinsen eine um 166 Euro höhere Monatsrate. Als Treiber gelten hohe Energiepreise und gestiegene Renditen langfristiger Staatsanleihen, die Zinsen stiegen bereits vor dem jüngsten EZB-Schritt.
Welche Banken bieten die beste flexible Baufinanzierung?
FMH-Finanzberatung hat für die WirtschaftsWoche zehn bundesweite und neun regionale Anbieter geprüft. Grundlage war ein Darlehen zwischen 350.000 und 450.000 Euro bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro, zehn Jahren Zinsbindung, zwei Prozent Tilgung und fünf Prozent jährlicher Sondertilgung.
- 1822direkt: 4,40 % Effektivzins bei 70 % Beleihung, 4,52 % bei 90 %, beliebig viele Tilgungsänderungen ohne Entgelt.
- Sparda-Bank Hamburg: 4,19 % bei 70 % Beleihung, 4,39 % bei 90 % Beleihung.
- Sparda-Bank West: drei Tilgungsveränderungen möglich, PSD Bank West erlaubt vier.
- BBBank berechnet für Sondertilgungen nur einen Zinsaufschlag von 0,05 %.
Verbraucherschützerin Gudrun Römhild rät zu einer Anfangstilgung von mehr als einem Prozent. FMH-Chef Max Herbst betont, dass Tilgungserhöhungen vertraglich jederzeit und ohne Angabe von Gründen möglich sein sollten, da flexible Optionen in der aktuellen Zinslage als notwendig gelten.
Was bedeutet das für Käufer und Anschlussfinanzierer?
Wer schon jetzt eine Zinsbindung sichern will, kann ein Forward-Darlehen nutzen. Dabei lässt sich der heutige Zinssatz bis zu 60 Monate im Voraus festschreiben, Bereitstellungszinsen entfallen, stattdessen verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag. Im September 2026 kostete ein Forward-Darlehen mit zehn Jahren Festschreibung und 36 Monaten Vorlauf zwischen 3,80 und 5,15 %.
Ein Rechenbeispiel von FMH.de zeigt die Chancen und Risiken: Steigen die Zinsen wie erwartet von 4,50 auf 4,07 %, spart ein Kunde mit 200.000 Euro Restschuld und 22 Monaten Vorlauf 8.322 Euro. Sinken die Zinsen dagegen unerwartet auf rund dreieinhalb Prozent, entsteht ein Schaden von 10.406 Euro. FMH.de bezeichnet ein Forward-Darlehen deshalb als Wette auf steigende Zinsen und rät zu einer Vorlaufzeit von höchstens 30 Monaten.
Für Sondertilgungen gilt laut Max Herbst: Wer sein Geld stattdessen anlegen wolle, müsse derzeit mindestens fünf Prozent Zinsen vor Steuern erzielen, damit sich das lohnt. Kurzfristig rechnet FMH.de mit leicht steigenden Zinsen, mittelfristig mit einer Tendenz über 4,70 %. Die Lage ab Ende 2027 bewertet FMH.de als unsicher, auch weil sich die Inflation 2026 wieder nahe der Drei-Prozent-Marke bewegt.
Für den eigenen Finanzierungsvertrag zählen vor allem drei Punkte:
- Eine Mindest-Anfangstilgung von mehr als einem Prozent vereinbaren.
- Jederzeitige, kostenfreie Tilgungserhöhungen vertraglich absichern.
- Bei Anschlussfinanzierungen ein Forward-Darlehen mit möglichst kurzer Vorlaufzeit prüfen.
- Angebote mehrerer Banken vergleichen, da die Konditionen für flexible Tilgung deutlich variieren.
Bild: Symbolbild, KI-erzeugt.
