DIW Berlin warnt: Vergesellschaftung löst das Wohnungsproblem nicht

Die Vergesellschaftung Berlin könnte nach einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung bis zu 240.000 Wohnungen betreffen. Je nach Höhe der Entschädigung drohen entweder eine Kippung des Vorhabens durch das Bundesverfassungsgericht oder jährliche Zuschüsse aus dem Landeshaushalt. Zusätzliche Wohnungen entstehen laut der Studie dabei nicht.

• Betroffen wären zwischen 220.000 und 240.000 Wohnungen, etwa ein Zehntel des Berliner Bestands.
• Die diskutierten Entschädigungssummen reichen von 8 bis 36 Milliarden Euro.
• Niedrige Entschädigung erhöht das Risiko eines Scheiterns vor Gericht, hohe Entschädigung erfordert laufende Zuschüsse vom Land.
• Neue Wohnungen entstehen durch die Vergesellschaftung nach Einschätzung des Instituts nicht.

Grundlage des Vorhabens ist ein Volksentscheid aus dem Jahr 2021: Damals stimmte eine Mehrheit der Berliner dafür, private Wohnungskonzerne mit jeweils über 3.000 Wohnungen zu enteignen.

Wie hoch könnte die Entschädigung für die Berliner Wohnungskonzerne ausfallen?

Die Zahlen schwanken stark, je nachdem, wer rechnet. Der Berliner Senat beziffert die Entschädigungssumme auf 29 bis 36 Milliarden Euro. Die Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen stützt sich dagegen auf eine eigens in Auftrag gegebene Studie, die unter Berücksichtigung der möglichen Refinanzierung durch Mieteinnahmen lediglich 10 bis 17 Milliarden Euro ermittelt. Das Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung bewertet die Bestände über den Ertragswert auf 13,5 Milliarden Euro.

Der Berliner Rechnungshof prüfte vier mögliche Summen zwischen 8 und 36 Milliarden Euro und hält nur die niedrigsten Varianten ohne dauerhafte Zuschüsse für finanzierbar. Die DIW-Studie selbst rechnet mit vier Szenarien: 8, 13,5, 21 und 29 Milliarden Euro. Darin offenbart sich das eigentliche Problem der Vergesellschaftung Berlin: Eine geringe Entschädigung, niedrige Mieten und zugleich ein Haushalt ohne zusätzliche Belastung lassen sich dem Institut zufolge nicht miteinander vereinbaren.

Was bedeutet die Vergesellschaftung Berlin für Mieten und Landeshaushalt?

Das aktuelle durchschnittliche Mietniveau in den betroffenen Wohnungen liegt bei 8 Euro pro Quadratmeter. Auf dieser Basis finanziert sich den DIW-Berechnungen zufolge lediglich eine Entschädigungssumme von maximal 13,5 Milliarden Euro aus eigener Kraft. Bei einer Entschädigung von 21 Milliarden Euro müsste das Land jährlich etwa 366 Millionen Euro zuschießen, bei 29 Milliarden Euro wären es rund 791 Millionen Euro pro Jahr.

Die Linke will die Mieten nach einer Vergesellschaftung jedoch deutlich senken – was die nötigen Zuschüsse weiter erhöhen würde, denn je niedriger die Miete, desto höher der Zuschussbedarf des Landes. Für 2026 plant der Berliner Senat mit bereinigten Ausgaben von rund 45 Milliarden Euro und rechnet im selben Jahr bereits mit einer Finanzierungslücke von knapp 4,6 Milliarden Euro.

Warum der Wohnungsneubau unter der Vergesellschaftung leiden könnte

Private Wohnungsunternehmen stellten zwischen 2008 und 2025 im Schnitt 42 % der neuen Wohnungen fertig, 2025 sogar 46 %. Fallen diese Akteure durch die Vergesellschaftung weg oder verlangen sie höhere Renditen, dürfte der Neubau insgesamt sinken. Gleichzeitig würden öffentliche Kapazitäten durch die Integration der übernommenen Bestände gebunden, statt in neue Projekte zu fließen.

Der Bedarf bleibt groß: Seit 2011 ist die Berliner Bevölkerung um etwa 490.000 Personen gewachsen. Der Senat beziffert den Neubaubedarf bis 2040 auf 211.000 Wohnungen, davon 138.000 zur Entlastung des Marktes. 2025 wurden in Berlin jedoch nur 11.027 Wohnungen fertiggestellt – ein Bruchteil dessen, was nötig wäre.

Welche Alternativen schlägt das DIW vor?

Statt der Vergesellschaftung empfiehlt das Institut, Büroflächen leichter in Wohnungen umzuwandeln, Bauvorschriften zu vereinfachen und ausgewiesene, aber bislang unbebaute Flächen zu bebauen. Einen gewissen Nutzen sieht eine Studie von empirica zwar bei der Mieterfluktuation, die in vergesellschafteten Beständen um etwa 13 % sinken könnte. Das DIW warnt jedoch, dass dieser Effekt den Wohnungsmarkt zusätzlich blockiert, da günstige Wohnungen seltener frei werden – und neue Einheiten entstehen dadurch ohnehin nicht.

Tipps für Käufer, Mieter und Investoren

• Mieter in möglicherweise betroffenen Beständen sollten laufende Verträge und Sanierungstermine im Blick behalten, solange das Verfahren rechtlich ungeklärt ist.
• Käufer und Eigentümer lohnt ein Abgleich, ob ihr Objekt zu einem der großen Bestände mit mehr als 3.000 Wohnungen zählt.
• Investoren sollten die politische Unsicherheit rund um die Vergesellschaftung Berlin in ihre Risikoeinschätzung für Bestandsimmobilien einrechnen.
• Wer neu baut, kann von vereinfachten Standards profitieren, sollten die Vorschläge des DIW Gehör finden.

Bild: Symbolbild, KI-erzeugt.