Bauzinsen auf 4,3 Prozent: Was das für Käufer in Deutschland bedeutet

Wer in Deutschland derzeit eine Immobilie finanzieren will, zahlt so viel Zinsen wie seit rund 15 Jahren nicht mehr. Bei zehnjährigen Finanzierungen werden laut Baufi24 teilweise 4,3 % aufgerufen, vielerorts liegen die Bauzinsen über 4 %. Gleichzeitig bleiben die Immobilienpreise auf hohem Niveau, was Kreditinteressenten verunsichert.

Die Lage betrifft nicht nur Käufer: Auch der Wohnungsbau und der Transaktionsmarkt spüren den Zinsdruck. Wie es dazu kam, zeigt ein Blick auf die Zahlen der vergangenen Monate.

Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell – und warum?

Die Zinssätze für Immobilienfinanzierungen erreichen laut Baufi24 ein Niveau, wie es zuletzt vor etwa 15 bis 18 Jahren üblich war. Die Bauzinsen nähern sich der Fünf-Prozent-Marke, während die Inflationsrate in Deutschland weiterhin über drei Prozent liegt. Die Europäische Zentralbank plant für Ende Oktober eine weitere Leitzinserhöhung, was die Finanzierungskosten zusätzlich treiben dürfte.

Hinzu kommt, dass Anleger dem deutschen Staat inzwischen weniger Vertrauen entgegenbringen: Die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen klettern bereits seit mehreren Monaten nach oben. Das wirkt sich direkt auf die Konditionen für Baukredite aus, da sich Banken an diesen Anleihen orientieren.

Erholt sich der Immobilienmarkt bald wieder?

Eine rasche Belebung des Immobilientransaktionsmarktes zeichnet sich nach Einschätzung von Branchenbeobachtern nicht ab. Der Europachef von PGIM Real Estate, Ferrante, erwartet selbst für 2027 keine spürbare Erholung des deutschen Immobilienmarktes.

• Laut Drees & Sommer müssen in den kommenden Jahren Immobilienkredite im Umfang von 300 bis 500 Milliarden Euro neu finanziert werden.
• Der Anteil notleidender Kredite hat sich laut EY-Parthenon seit 2022 von 1,5 % auf mittlerweile fast 5 % mehr als verdreifacht.
• Offene Immobilienfonds erzielen derzeit nur noch Renditen von etwa 2 bis 3 % pro Jahr.
• Tagesgeldkonten werfen dagegen über 4 % ab, US-Staatsanleihen teils über 5 %.

Immerhin zeigt sich im Wohnungsbau eine leichte Aufhellung: Nach Angaben des Ifo-Instituts kletterte der Geschäftsklimaindex im August von -29,0 auf -22,7 Punkte, während sich die Erwartungen der Firmen von -35,6 auf -23,3 Punkte verbesserten. Zugleich berichteten 41,3 % der Wohnungsbaufirmen von Auftragsmangel und 13,4 % von stornierten Projekten.

Rechenbeispiel

Wer heute 300.000 Euro zu 4,3 % Zinsen für zehn Jahre finanziert, zahlt allein an Zinsen rund 12.900 Euro im ersten Jahr – deutlich mehr als bei den Konditionen vor einigen Jahren. Bei einer Tilgung von 2 % kämen zusätzlich 6.000 Euro hinzu, die monatliche Rate läge damit bei rund 1.575 Euro.

Was bedeutet das für Käufer, Eigentümer und Mieter?

Für Käufer wird die Finanzierung damit spürbar teurer, während die Immobilienpreise laut aktuellem Stand weiterhin deutlich höher liegen als vor 15 bis 18 Jahren. Das erklärt, warum die Zahl abgeschlossener Immobilienkredite derzeit niedrig ist.

In dieser Lage gewinnt persönliche Beratung an Bedeutung. In Deutschland gibt es etwa 50.000 Baufinanzierungsvermittler. Christian Eckermann von CE-Baufinanz beobachtet, dass erfahrene Vermittler in schwierigen Marktphasen eher kundenorientiert als gewinnmaximierend handeln.

Thomas Ruf von freien Finanzierern in München betont, ein guter Vermittler müsse die individuelle Ausgangslage jedes Kunden berücksichtigen – junge Familien und Kapitalanleger hätten dabei ganz unterschiedliche Prioritäten und Emotionen.

Auch wenn Künstliche Intelligenz zunehmend bei der Digitalisierung der Kreditvergabe eingesetzt wird, ersetzt sie laut den befragten Vermittlern die persönliche Einschätzung nicht. Tagesaktuelle Zinsänderungen können über ein Angebot entscheiden, und wer mehrere Angebote parallel nutzt, um bessere Konditionen auszuhandeln, riskiert bei steigenden Zinsen, dass Angebote verfallen, bevor sie unterschrieben sind.

Für das Baugewerbe selbst zeigt sich ein gemischtes Bild: Unternehmen, die rund 40 % der Branchenumsätze in Deutschland abdecken, verzeichneten laut DSGV ein Gewinnplus von knapp 30 % und eine Rendite von fast 9 %. Nach DSGV-Angaben legte das Kreditvolumen der Sparkassen an Firmenkunden und Selbstständige im ersten Halbjahr um 5,8 % zu und erreichte 46,6 Milliarden Euro.

Tipps für Käufer, Mieter und Investoren

• Vor der Finanzierung mehrere Angebote prüfen, aber Fristen und Zinsbindungen im Blick behalten, da Konditionen tagesaktuell schwanken.
• Eine persönliche Beratung suchen, die die eigene Lebenssituation – etwa als junge Familie oder Kapitalanleger – berücksichtigt.
• Bei Finanzierungsentscheidungen nicht allein auf digitale Vergleichsportale oder KI-Tools setzen.
• Investoren sollten die Entwicklung der notleidenden Kredite und des Refinanzierungsbedarfs im Blick behalten, bevor sie in Gewerbeimmobilien einsteigen.

Bild: Symbolbild, KI-erzeugt.